„Kleiner Unterhalt“: Was muss der Mieter bezahlen?

Welche Reparaturkosten sind Sache des Vermieters, und welche hat der Mieter selber zu übernehmen?

Mieter haben Anrecht auf Reparaturen und Unterhalt des Mietobjektes. Sind Geräte wie Backofen oder Kühlschrank defekt, löst sich die Tapete von der Wand oder funktioniert die Gegensprechanlage nicht mehr, ist es Sache des Vermieters, sich um die Behebung der Mängel zu kümmern. Die Kosten für solche Reparaturen hat der Vermieter zu übernehmen.

Der Mieter hat im Gegenzug vom Vermieter die Beseitigung des Mangels zu verlangen – dies am besten schriftlich und eingeschrieben. Solange der Mangel nicht behoben ist, kann der Mieter ausserdem vom Vermieter verlangen, den Mietzins verhältnismässig herabzusetzen:

Art. 259a OR

II. Rechte des Mieters
1. Im Allgemeinen

1 Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er verlangen, dass der Vermieter:

a. den Mangel beseitigt;

b. den Mietzins verhältnismässig herabsetzt;

c. Schadenersatz leistet;

d. den Rechtsstreit mit einem Dritten übernimmt.

2 Der Mieter einer unbeweglichen Sache kann zudem den Mietzins hinterlegen.

Kleinere Mängel dagegen hat ein Mieter selber zu beheben und auch selber zu bezahlen. Beispiele dafür sind defekte Sicherungen, Dichtungen oder Zahngläser. Dies wird als „kleiner Unterhalt“ bezeichnet und ist Sache des Miete.

Für Mieter ist es jedoch im konkreten Fall oft nicht ganz einfach auseinanderzuhalten, welche Mängel nun Sache des Vermieters sind, und welche Reparaturen sie selber zu übernehmen haben. Dazu kommt, dass hier auch das Gesetz keine klaren Aussagen macht: Es besagt lediglich, dass Mieter kleine Ausbesserungen oder Reinigungen, die „für den gewöhnlichen Unterhalt“ erforderlich sind, „nach Ortsgebrauch“ zu beseitigen haben, während der Vermieter für den normalen Unterhalt zuständig ist. Wie der „kleine“ vom „gewöhnlichen“ Unterhalt abzugrenzen ist, bleibt im Mietrecht unklar.

Art. 259 OR

G. Mängel während der Mietdauer
I. Pflicht des Mieters zu kleinen Reinigungen und Ausbesserungen

Der Mieter muss Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigen.

In der Praxis gilt die Faustregel, dass Reparaturkosten zwischen 100 und 200 CHF vom Mieter zu übernehmen sind. Zur Klärung der schwammigen Regelung beigetragen haben zwei Mietgerichtsentscheide aus dem Kanton Zürich: Gemäss diesen liegt ein kleiner Unterhalt nur dann vor, wenn die Reparatur keine besonderen Fachkenntnisse von Seiten des Mieters vorraussetzen, so etwa der Ersatz eines defekten Duschschlauches. Erfordere die Beseitigung des Mangels jedoch den Beizug einer Fachperson, sei die anfallende Rechnung Sache der Vermieters – unabhängig davon, wie hoch oder tief der Rechnungsbetrag ist.

Neues Gerichtsurteil zu Wartungs- und Reparaturkosten

Kann der Vermieter Reparatur- und Wartungskosten für Küche und Haushaltsgeräte auf den Mieter überwälzen?

Im Juni 2012 verhandelte das Berner Obergericht den Fall eines Vermieters, der von seinem ausziehendem Mieter die Reparaturkosten für eine Küchenschublade sowie die Kosten für Kontrolle und Wartung von Waschmaschine und Geschirrspüler einforderte. Das Obergericht schloss sich der Zürcher Rechtssprechung zum „kleinen Unterhalt“ an und wies die Klage des Vermieters zurück:

„Das Kriterium zur Abgrenzung des vom Mieter zu bestreitenden, kleinen Unterhalts von der Unterhaltspflicht des Vermieters ist demnach die Notwendigkeit des Beizugs einer Fachperson. Überfordert die vorzunehmende Reinigung oder Ausbesserung den Durchschnittsmieter in fachlicher Hinsicht, so hat der Vermieter die Kosten derselben zu tragen.“

Reparatur einer Vollauszugsschublade zählt nicht zum „kleinen Unterhalt“

In Bezug auf die Reparaturkosten für die Küchenschublade entschied das Gericht, sie falle klar nicht unter den „kleinen Unterhalt“ und dürften daher nicht auf den Mieter überwälzt werden:

„Von einem durchschnittlichen Mieter kann nicht erwartet werden, dass er eine Vollauszugsschublade reparieren kann. Hierfür müsste er die notwendigen Kenntnisse über das erforderliche Ersatzmaterial haben. Dieses wird regelmässig nur im Fachhandel oder gar nur beim Hersteller/Lieferanten erhältlich sein. Bezeichnend ist in diesem Zusammenhang, dass der Beschwerdegegner gemäss seiner glaubwürdigen Aussage nicht einmal wusste, was das ersetzte Teil war. Auch das Anbringen des Auszugsmechanismus wird regelmässig Fachkunde erfordern. Daher fällt die Reparatur der Küchenschublade nicht unter den ‚kleinen Unterhalt‘ und sind deren Kosten folglich von den Beschwerdeführern zu tragen.“

Ungültige Serviceverträge für Reparatur und Reinigung technischer Geräte

Weiter forderte der Vermieter Ersatz für die Kosten der Kontrolle des Geschirrspülers und der Wartung der Waschmaschine. Er machte geltend, der Mieter habe sich im Mietvertrag zum Abschluss von Serviceverträgen für diese Geräte verpflichten müssen.

Das Gericht hielt jedoch fest, eine vertragliche Verpflichtung, wonach der Mieter Serviceverträge für technische Geräte abzuschliessen hat, seien ungültig, falls diese Verträge mehr als kleine Instandstellungen und / oder periodische Kontrollen umfassen. „Grund hierfür ist, dass der Vermieter dem Mieter seine Unterhaltspflicht nicht durch die Verpflichtung zum Abschluss von Serviceverträgen überbinden darf.“

Da Reparatur- und Reinigungsarbeiten bei technischen Geräten wie Geschirrspüler und Waschmaschine von einem Fachmann vorgenommen werden müsse, fallen diese nicht unter den „kleinen Unterhalt“. Serviceverträge über Reparatur- und Reinigungsarbeiten seien daher in einem solchen Fall nicht zulässig.

Auf den Mieter überwälzt werden dürften höchstens die Kosten für eine reine Funktionskontrolle – dies jedoch in Form von Nebenkosten. Dies müsse im Mietvertrag ausdrücklich geregelt sein (was hier nicht der Fall war). Eine Vereinbarung wie im vorliegenden Fall über Reparatur- und Reinigungskosten für technische Geräte wäre laut Gericht auch unter „Nebenkosten“ unzulässig, da hier nur Betriebskosten, nicht jedoch Unterhaltskosten auf den Mieter überwälzt werden dürfen.

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