Grundsätzlich haftet ein Mieter bei vorzeitiger Rückgabe für die Mietzinse bis zum nächsten Kündigungstermin resp. Ablauf des befristeten Mietverhältnisses.
Wer seine Wohnung also ausserterminlich kündigt oder noch vor Ablauf der Kündigungsfrist auszieht, hat dem Vermieter für den entsprechenden Zeitraum weiterhin die volle Miete zu bezahlen. Mieter haben jedoch die Möglichkeit, dem Vermieter einen Ersatzmieter bzw. Nachmieter vorzuschlagen. Diesen darf der Vermieter nur unter bestimmten Voraussetzungen ablehnen; er muss dazu einen triftigen Grund haben. D.h. dass bei der Auswahl des Nachmieters objektive Kriterien massgeblich sein müssen. Wohnt der Vermieter im gleichen Haus, können auch bestimmte subjektive Kriterien zugelassen sein.
Bei einer vorzeitigen Rückgabe eines Mietobjektes wird der Mieter von seiner Haftung bzw. der Pflicht, die Miete zu bezahlen, befreit, wenn er alle folgenden Voraussetzungen erfüllt:
- Der Mieter gibt dem Vermieter das Mietobjekt zurück:
- Mieter muss gegenüber dem Vermieter klar zum Ausdruck bringen, dass er das Mietobjekt zurückgeben will (am besten schriftliche Kündigung per Einschreiben).
- Der Vermieter darf sich der Rückgabe des Mietobjektes nicht widersetzen
- Der Mieter gibt das Mietobjekt tatsächlich zurück (Schlüssel müssen beim Vermieter sein); eine teilweise Rückgabe ist nicht zulässig.
- Der Mieter schlägt dem Vermieter einen zumutbaren Ersatzmieter vor:
- Der Ersatzmieter muss zahlungsfähig sein (d.h. die Miete sollte maximal 1/3 seines Nettoeinkommens entsprechen). Weitere mögliche Kriterien für die Auswahl eines Nachmieters sind: Nachmieter darf kein Konkurrent des Vermieters sein, Nachmieter passt in die bestehende Zusammensetzung der Mieterschaft, Nachmieter entspricht den Genossenschaftskriterien, Wohnung wird nicht überbelegt, etc.
- Rassen-, Staats- und Religionszugehörigkeit oder unbestimmte Befürchtungen oder Vorurteile sind dagegen unzulässige Kriterien.
- Der Ersatzmieter muss bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen:
- Mietzinserhöhungen sind dabei nicht zulässig; der Ersatzmieter übernimmt den Mietvertrag zu denselben Bedingungen. Auch andere Vertragsänderungen, wie z.B. bezüglich Höhe der Kaution, der Kündigungsfrist o.ä., sind nicht zulässig. Will ein Vermieter gegenüber dem Nachmieter andere Bedingungen durchsetzen und springt der Nachmieter daher ab, ist der Mieter von seiner Haftung befreit.
Schlägt ein Mieter einen zumutbaren Nachmieter vor, hat der Vermieter maximal einen Monat Zeit, den Nachmieter zu prüfen. Der Mieter bzw. der Nachmieter haben dem Vermieter dazu alle nötigen Unterlagen (z.B. Betreibungsregisterauszug) zu Verfügung zu stellen. Hat der Vermieter länger als die Regeldauer von einem Monat, um den Antrag zu prüfen, ist der Mieter ebenfalls von seiner Haftungspflicht befreit.
Schlägt ein Vermieter einen vorgeschlagenen Nachmieter ohne triftigen Grund aus, hat er allfällige Mietzinsausfälle selber zu tragen; der Mieter ist in diesem Fall ebenfalls von der Haftung befreit.
