Bauhandwerkerpfandrecht und Baupfandabwehr

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Handwerker und Unternehmer können zur Sicherung ihrer Ansprüche aus einem Bauprojekt ein Grundpfandrecht errichten lassen.

Dieses Bauhandwerkerpfandrecht ist ein besonderer Schutz zu Gunsten von Handwerkern und Unternehmern für den Fall, dass diese nach abgeschlossener Arbeit an einem Bau – egal aus welchem Grund – ihren Lohn nicht erhalten. Das Grundpfandrecht geht zu Lasten des Eigentümers des Grundstücks, auf dem sich der Bau befindet, an welchem die Handwerker bzw. der Unternehmer mit ihrer Arbeit beteiligt waren.

Ohne das Bauhandwerkerpfandrecht verfügt der Gläubiger nur über einen obligatorischen Anspruch gegenüber dem Schuldner. Ist dieser infolge Konkurses zahlungsunfähig, wird die Forderung aus einem Werkvertrag bloss in der dritten Klasse kolloziert und eine volle Befriedigung der Forderungen ist sehr unwahrscheinlich. Besitzt der Handwerker oder Unternehmer jedoch zusätzlich ein Bauhandwerkerpfandrecht, ist seine Forderung durch das Pfandrecht geschützt. Im Konkursfall werden vorab diese pfandgesicherten Forderungen befriedigt, sodass oft mit einer (nahezu) vollen Befriedigung gerechnet werden.

Für die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts besteht eine gesetzliche Frist, die mit dem Abschluss der Arbeiten zu laufen beginnt und nach vier Monaten endet. Nach Ablauf dieser Frist kann kein Bauhandwerkerpfandrecht mehr eingetragen werden, auch wenn die Forderung nach wie vor nicht beglichen ist.

Ein Bauhandwerkerpfandrecht wird im Grundbuch, im jeweiligen Blatt des betreffenden Grundstückes, eingetragen.

Stellt ein Gläubiger das Gesuch um Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrecht, so erfolgt im positiven Fall zunächst eine vorläufige Eintragung.

Die definitive Eintragung erfolgt erst, wenn der Anspruch des Handwerkers in einem ordentlichen Gerichtsverfahren bewiesen wird. Das Bauhandwerkerpfandrecht wird für den Handwerker erst mit der definitiven Eintragung im Grundbuch verwertbar. Der Entscheid über die definitive Eintragung ergeht in einem ordentlichen Verfahren.

Für die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts bestehen zwei Grundvoraussetzungen:

  1. Es wurden Bauarbeiten an einer Baute auf einem Grundstück geleistet.
  2. Als Vertragspartner steht dem Handwerker entweder der Grundeigentümer oder ein Unternehmer gegenüber.

Damit können grundsätzlich alle Handwerker und unter mit gewissen Einschränkungen auch Lieferanten, welche an einem Bauprojekt beteiligt sind, ein Pfandrecht zulasten des Grundstücks errichten, wenn Sie ihr Geld nicht erhalten.

Für Grundeigentümer kann das Bauhandwerkerpfandrecht unangenehme Folgen haben: Denn wenn ein Subunternehmer bzw. Generalunternehmen das Geld nicht korrekt weiterleitet oder Konkurs anmeldet, fallen die Forderungen aus dem Bauhandwerkerpfandrecht auf den Grundeigentümer zurück, auch wenn dieser alle Rechnungen bezahlt hat.

Der Grundeigentümer kann durch die Leistung einer hinreichenden Sicherheit den Eintrag eines Bauhandwerkerpfandrechts ins Grundbuch abwenden. Für den Grundeigentümer hat dies den Vorteil, dass das Grundstück nicht belastet wird (und entsprechend besser handelbar bleibt), für den Unternehmer hat es den Vorteil, dass dieser eine nominelle Sicherheit erhält. Das Grundpfand ist wertmässig von verschiedenen Faktoren (Konjunktur, Eintrag anderer Pfandrechte usw.) abhängig, so dass nicht garantiert ist, dass bei Verwertung des Pfandes die Forderung voll befriedigt wird. Bei einer Sicherheitsleistung, welche auf einen Nominalbetrag lautet (z.B. Bankgarantie), besteht dieses Problem nicht.

Grundeigentümer können sich vor allfälligen Bauhandwerkerpfandrechten im Konkursfall Ihres Bauunternehmers schützen, indem sie beim Unternehmer auf eine Erfüllungsgarantie einer Bank oder Versicherung bestehen.

Aktuell: Revision des Immobiliarsachenrechts ab 1.1.2012

Die Revision des Immobiliarsachenrechts, die am 1. Januar 2012 in Kraft tritt, betrifft unter anderem auch das Bauhandwerkerpfandrecht:

  • Neu ist das Bauhandwerkerpfandrecht auch auf Gerüstbau, Abbrucharbeiten und auf Leistungen für die Baugrubensicherung anwendbar.
  • Das Bauhandwerkerpfandrecht erstreckt sich nun ausdrücklich auch auf Arbeiten, die von Dritten wie Mietern oder Pächtern (mit Zustimmung des Grundeigentümers) in Auftrag gegeben wurden.
  • Die Eintragungsfrist für das Bauhandwerkerpfandrecht wurde von 3 auf 4 Monate verlängert.
  • Neu kann innerhalb dieser Frist auch eine Bauhandwerkerbürgschaft der öffentlichen Hand für Arbeiten und Materiallieferungen an Grundstücken im Verwaltungsvermögen wie z.B. öffentliche Gebäude oder Strassen verlangt werden.
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