Immobilienblase: Swiss Real Estate Bubble Index

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Das Risiko für eine Immobilienblase steigt: Der „UBS Swiss Real Estate Bubble Index“ bewegt sich weiterhin in der Risikozone für eine Immobilienblase: Im 2. Quartal 2013 wurde erneut ein leichter Anstieg auf 1.20 Punkte verzeichnet.

Bereits im 3. Quartal 2012 überschritt der Index die Grenze zwischen „Boom“ und „Risiko“. Die Werte sind aktuell so hoch wie letztmals bei der Immobilienblase in den 1980er-Jahren. Der weitere Anstieg bestätigt laut UBS die Zunahme des Ungleichgewichts auf dem Immobilienmarkt.

Es zeigt sich jedoch auch ein Trend zur Abflachung des Index. Die UBS schreibt dazu: „Im Gegensatz zu den 1980er Jahren zeigt der Index keine Anzeichen einer Beschleunigung. Die Wahrscheinlichkeit einer spekulativen Wohnimmobilienblase ist damit gesunken. Der Markt befindet sich aber auf dem Höhepunkt einer mittlerweile fast 15 Jahre andauernden Preiszyklus. Ohne eine anhaltende Schwächephase dürfte das Risiko einer Preisblase in den kommenden Quartalen wieder zunehmen.“

Zentrale Triebkräfte der aktuellen Entwicklung auf dem Schweizer Immobilienmarkt sind die hohe Nachfrage der Anleger, die weitere Abkopplung der Hauspreise von den Einkommen und die damit einhergehende steigende Verschuldung der Haushalte:

„Auffallend war das weiterhin ungebrochene Anlegerinteresse nach Immobilien, was sich im Höchststand der Kreditanträge für nicht zum Eigengebrauch vorgesehene Liegenschaften widerspiegelt. Das unverändert rekordtiefe Zinsniveau treibt auch die übrigen Indikatoren weiter nach oben. Die günstigen Kredite verschieben das Kostenverhältnis von Kauf und Miete, lassen Immobilien in Relation zum Einkommen günstig erscheinen und treiben die Verschuldungsquote der Haushalte nach oben.“

Die stagnierenden Einkommen in Kombination mit dem ungebremsten Wachstum der Hypothekarverschuldung führen zu den beobachtbaren nicht nachhaltigen Preissteigerungen bei Schweizer Wohnimmobilien. So sind die Hypothekarvolumen 2013 im Jahresvergleich um 4,3% bzw. 29 Mrd. CHF gestiegen, das verfügbare Haushaltseinkommen dagegen nur um 1,4% bzw. 5 Mrd. CHF.

Wie die UBS schreibt, ist der Kauf von Wohnimmobilien zur Vermietung weiterhin sehr beliebt: „Doch angesichts des hohen Kauf-Mietpreisverhältnisses werden Neuinvestitionen nur bei anhaltend tiefen Zinsen oder einer Fortsetzung des Preiswachstums rentieren.“

Entwicklung des Immobilienblasen-Index seit 2009:

JahrQuartalReal Estate Bubble IndexStufe
20091. Quartal-0.27Balance
 2. Quartal-0.05Balance
 3. Quartal0.08Boom
 4. Quartal0.15Boom
20101. Quartal0.22Boom
 2. Quartal0.19Boom
 3. Quartal0.38Boom
 4. Quartal0.47Boom
20111. Quartal0.47Boom
 2. Quartal0.45Boom
 3. Quartal0.58Boom
 4. Quartal0.80Boom
20121. Quartal0.95Boom
 2. Quartal0.82Boom
 3. Quartal1.02Risiko
 4. Quartal1.11Risiko
20131. Quartal1.17Risiko
 2. Quartal1.20Risiko

Quelle: UBS Wealth Management Research

Die riskantesten Regionen für eine Immobilienblase sind weiterhin die Wirtschaftszentren Zürich, Genf und Lausanne. Auch bedeutende Agglomerationsregionen wie Zug, Pfannenstiel, Limmattal, Zimmerberg, March, Vevey, Morges, Nyon und das untere Baselbiet und zählen zu den Gefahrenregionen, seit 2013 auch Luzern, Innerschwyz und Glattal-Furttal. Von den Tourismusregionen werden Davos, das Oberengadin und Saanen-Obersimmenthal zu den Gefahrenregionen gezählt.

Monitoring-Regionen sind im 2. Quartal 2013 Basel-Stadt, Winterthur, das Zürcher Unterland und Zürcher Oberland, Mutschellen, das Knonaueramt, Nidwalden, Locarno und das Prättigau.

Bildquelle: UBS Wealth Management Research

UBS Swiss Real Estate Bubble Index

Seit dem Mai 2011 publiziert die UBS vierteljährlich einen Immobilienblasen-Index für die Schweiz, der dazu dienen soll, eine Immobilienblase auf dem Schweizer Markt frühzeitig zu erkennen:

Der Swiss Real Estate Bubble Index gibt jeweils das Risiko einer Immobilienblase auf dem Markt für Wohneigentum in der Schweiz an.

Der Index kann je nach Wert die folgenden Stufen einnehmen:

  1. Baisse: Wert unterhalb von -1
  2. Balance: Wert zwischen -1 und 0
  3. Boom: Wert zwischen 0 und 1
  4. Risiko: Wert zwischen 1 und 2
  5. Immobilienblase: Wert oberhalb von 2

Der Immobilienblasen-Index der UBS basiert auf den folgenden sechs Grössen:

  • Verhältnis von Kauf- zu Mietpreisen
  • Verhältnis von Hauspreisen zum Haushaltseinkommen
  • Verhältnis von Hauspreisen zur Inflation
  • Verhältnis von Hypothekarschulden zum Einkommen
  • Verhältnis von Bautätigkeit zum Bruttoinlandprodukt BIP
  • Anteil der gestellten Kreditanträge für Liegenschaften, die zur Vermietung vorgesehen sind, zum Total der Kreditanträge von UBS Privatkunden
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