Verflüssigung des Baulandmarktes

Ausgangslage

Die Verfügbarkeit von Bauland scheitert heute oft am Problem, dass Bauland am falschen Ort oder zur falschen Zeit zur Verfügung steht. So sind zum Beispiel Baulandparzellen ungünstig gelegen, zersplittert oder der Eigentümer hortet das Bauland. Das Spiel von Angebot und Nachfrage lässt sich nicht oder nur ungenügend „konnekten“.

Problematik

Der Privateigentumsschutz und die Legalitäts- sowie Verhältnismässigkeitsprinzipien bei der Enteignung (Expropriation nur bei übergeordnetem Zweck (Strassen, Eisenbahnen o.ä.)) schaffen für die Planungsziele eine erhebliche Hürde. Für die blosse Quartier- und Regionen-Strukturierung fehlt indessen heute noch an vielen Stellen eine gesetzliche oder planerische Grundlage. So wird – abgesehen von Ausnahmen – der Staat nicht als Landkäufer auftreten dürfen, um Gebiete einer bestimmen Nutzung zuzuführen. Mithin bleiben dann nur raum- oder nutzungsplanerische Interventionen, die oft nur mittelbar greifen.

Instrumente, die eine Bauland-Verflüssigung erzielen sollten

Die geläufigsten Instrumente sind:

Preissteuerungsinstrumente

  • Siedlungsflächenabgaben
  • Zersiedelungsabgaben
  • Mehrwertabgabe
  • Planungswertausgleich
  • Flächennutzungszertifikate
  • Flächenausweisungszertifikate
  • Subventionen
  • Steuerliche Anreize (zB Kanton Schwyz)

Mengensteuerungsinstrumente

  • Landumlegung vor Einzonung (zB Kanton Waadt)
  • Verdichtung
  • Baulandkontingente
  • Baupflicht
  • Gesetzliches Kaufrecht (zB Kanton Obwalden)
  • Rückzonung
  • Vertragliche Regelungen der Gemeinde (zB Kantone Bern, Graubünden, Obwalden, Nidwalden, Glarus, Freiburg und Solothurn)
  • Enteignung (zB Kanton Neuenburg)

künftiger Trend?

Welches Instrument sich in der Schweiz letztlich durchsetzen kann, wird sich weisen. Wohl werden, wenn man den schweizerischen Föderalismus kennt, verschiedene Instrumente angewandt werden, nämlich je nach Landesteil oder nach Regionen. Deshalb ist Baulanderwerbern zur Vorsicht zu raten, werden doch unterschiedliche Systeme mit ähnlichen oder gleichlautenden Begriffen aber mit verschiedenen Rechten und Pflichten anzutreffen sein.

Bild: © Keller + Steiner Bauprofile AG

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