Immobilien – Liegenschaftenunterhalt und Steuern: Pauschalabzug oder Effektivabzug?

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Der Wahlentscheid

Einleitung

Die Auslagen für den Liegenschaftenunterhalt können vom Grundeigentümer entweder als Pauschale oder als effektive Kosten vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

Pauschal-Abzugsmethode

Der Pauschalabzug beträgt 20 % des jährlichen Eigenmietwertes bzw. der Mieteinnahmen p.a.

Der Grundeigentümer muss die effektiven Auslagen nicht nachweisen (= Pauschale ohne Nachweis).

Effektiv-Abzugsmethode

Mit der Methode des Effektiv-Abzugs kann der Grundeigentümer Reparaturkosten, Unterhaltskosten und die Kosten von Ersatzinvestitionen, die zur Werterhaltung der Baute beitragen, abziehen.

Effektiv abgezogen werden dürfen auch die Versicherungsprämien für Gebäudeschutz und Haftpflicht. Die Kosten aus Energiesparmassnahmen können ebenfalls abgezogen werden, und zwar unabhängig davon, ob sie der Werterhaltung oder der Wertsteigerung dienen.

Die Kosten müssen belegt werden (= effektive Kosten unter Nachweis).

Tipps / Steuerplanung?

Orientieren Sie den Liegenschaftenunterhalt primär am Bedarf und nur sekundär an der Steueroptimierung. Wichtiger als Steuern sparen, ist die Werterhaltung des Gebäudes bzw. der regelmässige Unterhalt, damit nicht ein Unterhaltsnachholbedarf entsteht. Aber auch steuerbedingte Ersatzinvestitionen werden, weil sie nur steuer- und zu wenig sachbezogen bzw. zukunftsorientiert erfolgten, oft vom späteren Erwerber zu wenig entschädigt werden. Wer sich zu fest an den Steuerzahlen orientiert, verliert möglicherweise beim späteren Liegenschaftenverkaufserlös diejenigen Werte, die er steuerlich absetzen bzw. sparen konnte.

Koordinieren Sie bei beiden Abzugsmethoden die anfallenden Unterhaltsarbeiten also so, dass nicht das eine Jahr die Pauschale stark über- und das nächste Jahr stark unterschritten wird bzw. die effektiven Liegenschaftenkosten zu grossen Schwankungen unterworfen sind.

Ein Wechsel von der Pauschal-Abzugsmethode zur Effektiv-Abzugsmethode oder umgekehrt, muss geplant und wohl überlegt werden. Die Entscheidung hat immer im individuell konkreten Einzelfall zu erfolgen.

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