Mietrecht – Nebenkosten: Abrechnungspflicht des Vermieters?

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OR 257a Abs. 2, OR 257b Abs. 2; VMWG 4 Abs. 1 und 2

Die Quintessenz eines Nebenkostenstreits im „Luzernischen“ ist zusammengefasst:

Nebenkostenabrede

  • Nebenkosten dürfen dem Mieter nur bei entsprechender, ausdrücklicher Parteivereinbarung gesondert belastet werden

Separater Nebenkostenersatzanspruch

  • Nebenkosten sind nur dann nicht im Nettomietzins inbegriffen, wenn die Parteien dies ausdrücklich so vereinbart haben
    • Festlegung der separat zu ersetzenden Nebenkosten
      • Gesetzliche Verpflichtung der Parteien, die Übernahme dieser Kosten ausreichend klar, aufgegliedert nach den tatsächlichen Aufwendungen, zu vereinbaren
    • Abgeltungsart der separat zu ersetzenden Nebenkosten
      • Pauschale oder (offene) Abrechnung
    • Ohne Akontozahlungspflicht kein Mieteranspruch auf Nebenkostenabrechnung
      • Wurde eine Abrechnung vereinbart und hat der Mieter keine Akontozahlungen zu leisten, hat er keinen durchsetzbaren Anspruch darauf, dass ihm der Vermieter eine Nebenkosten-Abrechnung vorlegt
    • Nebenkostenabrechnungs-Säumnis des Vermieters
      • Die Folgen der Säumnis hat der Vermieter selber zu tragen
    • Säumnisfolgen für den Vermieter
      • Die Abrechnungsforderung wird nicht fällig und der Vermieter riskiert die Verjährung seiner Forderung für die Nebenkosten

Weiter waren in der zu beurteilenden Streitsache die zum Mietvertragsbestandteil erhobenen „Allgemeinen Bestimmungen zum Luzerner Mietvertrag“ (ABLM, Ausgabe 2006) mit Anspruchsverwirkung binnen 18 Monaten seit dem vereinbarten Abrechnungsstichtag zu berücksichtigen.

Quellen

Urteil des Kantonsgerichts Luzern vom 26.08.2016
1B 16 1

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