Steuern / Immobilien – Altlastensanierung ist nicht Unterhalt

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Streitfall und Sachverhalt

Der vom Bundesgericht zu beurteilende Fall betraf ein kontaminiertes landwirtschaftlich genutztes Grundstück im Kanton Luzern, welches für die Überbauung saniert werden musste.

Die Grundeigentümer, die Eheleute A.A.________ und B.A.________, wohnten in Zürich und waren im Kanton Luzern für mehrere Liegenschaften in U.________ und V.________ beschränkt steuerpflichtig. In der Steuerveranlagung lehnte der Kanton Luzern, zuletzt das Verwaltungsgericht des Kantons Luzern, den Abzug des Sanierungsaufwandes von CHF 746’364.55 als Gebäudeunterhaltskosten ab. Die Steuerbehörden des Kantons Zürich anerkannten hingegen den Sanierungsaufwand als Unterhaltskosten und liessen den entsprechenden Abzug zu.

Materiell-rechtliche Grundlagen

Von den Unterhaltskosten zu unterscheiden, sind Aufwendungen, welche zur Wertvermehrung eines Grundstücks führen. Solche wertvermehrenden Aufwendungen sind nicht bei der Einkommenssteuer, sondern bei der Grundstückgewinnsteuer abzugsfähig. Während Unterhaltskosten der Erhaltung bereits vorhandener Werte dienen, werden mit wertvermehrenden Aufwendungen zusätzliche neue Werte geschaffen. Die Abgrenzung zwischen Werterhaltung und Wertvermehrung erfolgt nach objektiv-technischen Kriterien. Vergleichsmassstab bildet dabei nicht der Wert des Grundstücks insgesamt, sondern derjenige der konkret instand gehaltenen oder ersetzten Installation. Alle Aufwendungen, welche ein Grundstück in einen besseren Zustand versetzen, haben wertvermehrenden Charakter. Massgebend ist dabei aufgrund einer funktionalen Betrachtungsweise, ob das Grundstück durch die Massnahme eine qualitative Verbesserung und damit eine Wertsteigerung erfahren hat (mit Hinweisen).

Ergebnis des Bundesgerichts

Das Bundesgericht kam in seinen Erwägungen zum Schluss:

Die Sanierung eines belasteten Standorts (Altlastensanierung) bewirke in der Regel die Wiederherstellung des ursprünglichen Grundstückswerts, der durch die Bodenbelastung verloren gegangen sei. Damit stellten Sanierungskosten keine Unterhaltskosten dar und könnten bei Steuern nicht zum Abzug gebracht werden.

Die Beschwerde der Grundeigentümer-Ehegatten war daher vom Bundesgericht kostenpflichtig abzuweisen.

Quelle

BGE 2C_251/2016 vom 30.12.2016

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