Immobilien / Zweitwohnungen: Baubewilligung in Zweitwohnungsgemeinden nur noch für Erstwohnungen

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BV 5 Abs. 3 und BV 75b BV; ZWG 6 und 14

Sachverhalt

Der Gemeinderat von Bagnes A. bewilligte am 28.12.2012 den Bau von zwei Chalets als Erstwohnungen in Verbier bei „La Cot“ (Beschreibung Grundfläche, Gebäudebeschrieb mit Anzahl Geschossen, Raumeinteilung, überdachte Garage, Energieversorgung usw.), in einer Touristenzone mit niedriger Dichte T4.

Der Gemeinderat hat in seiner Baubewilligung die Einsprache der Helvetia Nostra als unzulässig, eventualiter als unbegründet abgewiesen.

Prozess-History

Der Staatsrat des Kantons Wallis wies die Beschwerde der Helvetia Nostra ebenfalls ab, und zwar insbesondere gestützt auf die vom Gemeinderat nachgelieferte Ergänzung der Baubewilligung, welche die Nutzung der Wohnungen ausschliesslich als Erstwohnungen mit entsprechendem Eintrag im Grundbuch vorsah.

Auch die öffentlich-rechtliche Abteilung des Kantonsgerichts Wallis gab der Beschwerde der Helvetia Nostra unter Hinweis auf die konkrete Situierung des Bauprojektes und die relativ geringe Nachfrage nach Erstwohnungen nicht statt.

Helvetia Nostra beschwerte sich beim Schweizerischen Bundesgericht und verlangte, dass das Urteil der Vorinstanz und die Baubewilligung aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung der Kosten und Entschädigung an die Vorinstanz zurückzuweisen sei.

Erwägungen des Bundesgerichts

Feststellung des Bundesgerichts betreffend Rechtsprechung zum Rechtsmissbrauch im Zusammenhang mit Zweitwohnungen und, dass es für das Vorliegen eines Rechtsmissbrauchs keine Indizien gebe (Erw. 2.1-2.3).

Die Gemeinde hätte die Problematik der Nachfrage nach Hauptwohnungen umfassend prüfen müssen oder es hätten die Bauherren die Nachfrage durch Verkaufsversprechen nachweisen müssen. In Fällen, in denen die Nachfrage nach Erstwohnungen (Hauptwohnungen) offensichtlich nicht genüge, hätte die Baubewilligung verweigert werden müssen (vgl. Urteil BGer 1C_263/2016 com 21.02.2017).

Angesichts des Bevölkerungsrückgangs in Verbier ohne Trendwechsel und des Angebots von mehreren Dutzend Unterkünften erscheint die Nachfrage nach Erstwohnungen ungenügend.

Die Chalets hätten deshalb nur unter der Bedingung bewilligt werden dürfen, dass Kaufverpflichtungen ganzjähriger Bewohner noch vor dem Bau Gegenstand ernsthafter und konkreter Gespräche gewesen wären. Die Erteilung der Baubewilligung würde eindeutig im Widerspruch zu den verfassungsmässigen und gesetzlichen Zielen stehen, da es zum Vorneherein als unwahrscheinlich erscheint, dass die Wohnungen als Erstwohnungen genutzt werden (Erw. 2.4).

Quelle

BGer 1C_102/2017 vom 16.01.2018   =   BGE 144 II 49

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