Mietrecht – Ladenmiete: Behördlich verweigerter Ladenumbau mangels Zuliefermöglichkeit berechtigt zur Kündigung aus wichtigem Grund

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OR 266g Abs. 1

Sachverhalt

„Die Pensionskasse der Gesellschaft A.________ (Beklagte, Beschwerdeführerin) hält und bewirtschaftet zwecks Anlage des Pensionskassenvermögens unter anderem Immobilien. Die Genossenschaft B.________ (Klägerin, Beschwerdegegnerin) ist eine schweizweit bekannte Einzelhändlerin, welche zur Eröffnung eines B.________-Ladens mit der Beklagten, vertreten durch die C.________ AG, am 14. Juni 2013 einen auf zehn Jahre befristeten Mietvertrag für gewerbliche Räume an der D.________-Strasse xx, U.________, mit Mietbeginn am 1. April 2014 unterzeichnete.

Nachdem dem Gesuch um baurechtliche Bewilligung zur Umnutzung und zum Umbau der vermieteten Räume im Wesentlichen aus Gründen der Verkehrssicherheit nicht entsprochen wurde, rekurrierte die Beklagte an das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Dieses wies den Rekurs mangels verkehrssicherer und rechtsgenüglicher Erschliessung des projektierten Ladenlokals ab. Da der Klägerin die Umnutzung nicht bewilligt wurde, kündigte sie den Mietvertrag aus wichtigen Gründen, erachtete diesen aber ohnehin als nichtig respektive unverbindlich und forderte die bezahlten Mietzinse zurück. Die Beklagte widersetzte sich.“ (lit. A)

Prozess-History

Weil Vermieterin und Mieterin im Handelsregister eingetragen sind und der Streitwert das handelsgerichtliche Streitwertminimum überstieg, gelangte die Streitigkeit via Handelsgericht des Kantons Zürich ans Schweizerische Bundesgericht.

Kern-Erwägungen des Bundesgerichts

Wird für die vertragsgemässe Verwendung des Mietobjekts als Ladenlokal die behördliche Bewilligung wegen mangelnder Zuliefermöglichkeit verweigert, berechtigt dies die Mieterin den Mietvertrag aus wichtigen Gründen zu kündigen.

Die betragliche Begrenzung der von der Mieterin geschuldeten Entschädigung auf eine Monatsmiete ist nicht zu beanstanden, da die Zuliefermöglichkeit auch in der „Risikosphäre“ der Vermieterin lag.

Bemerkungen der Redaktion:

Auf die weiteren, individuell geprägten Streitpunkte ist an dieser Stelle nicht einzugehen. Wer sich für das Klage- und Widerklagebegehren sowie den finanziellen Schlagabtausch interessiert, möge dies direkt in der Urteilsbegründung bzw. im Urteilsdispositiv nachlesen:

Quellen

BGer 4A_54/2018 vom 11.07.2018