Immobilien – Grundstückverwertung: Liegenschaftenschätzung und relevante Kriterien

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SchKG 97 Abs. 1 + VZG 9

Sachverhalt

Der Schuldner (Beschwerdeführer) hatte in einem Grundpfandverwertungsverfahren über zwei Stockwerkeigentumswohnungen ein neues Gutachten verlangt. Er machte geltend, die festgehaltenen Veräusserungswerte seien zu niedrig voranschlagt.

Die Vorinstanz hatte die erste Expertise abgelehnt und sich dem zweiten Gutachten angeschlossen, welches davon ausging, dass bei einer öffentlichen Versteigerung durch das Konkurs- und Betreibungsamt „der Transaktionspreis frei sei“, d.h. ohne Berücksichtigung der Einschränkungen des LGZD/GE.

Erwägungen des Bundesgerichts

Der Schätzungsexperte hat alle relevanten Kriterien zur Schätzung des mutmasslichen Verkehrswertes der verwertungsbetroffenen Liegenschaft, welche die Schätzung beeinflussen, zu berücksichtigen.

Namentlich seien die öffentlich-rechtlichen Bestimmungen, welche die Gebrauchsmöglichkeiten der zu verwertenden Liegenschaft definierten, zu berücksichtigen. Dazu würden auch die Beschränkungen aus dem kantonalen öffentlichen Recht zählen:

  • Einschränkungen zum historischen Charakter des in Frage stehenden Gebäudes und den allfälligen daraus resultierenden Minderwert gebunden
    • zB Verbot, das Gebäude abzureissen
    • zB Verbot, die Struktur des Gebäudes abzuändern.

Nach Ansicht des Bundesgerichts hatte die Vorinstanz, indem sie das erste Bewertungsgutachten ablehnte und sich dem zweiten, welches davon ausging, dass der „Transaktionspreis frei sei“ bzw. ohne Berücksichtigung der kantonalen öffentlich-rechtlichen Einschränkungen des LGZD/GE erfolgen solle, anschloss, ihr Ermessen missbraucht. Jedenfalls hatte die Schätzung niedriger auszufallen als jene des zweiten Sachverständigen.

Quelle

BGer 5A_200/2017 vom 27.10.2017 = BGE 143 III 532 ff.

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