Mietrecht – Genossenschaftswohnung: Mietvertragskündigung und genossenschaftliches Rechtsverhältnis

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mietrecht-mieterkonkurs
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OR 267, OR 271, OR 273, OR 846, OR 266o

Die Kündigung von Genossenschaftswohnungen gibt immer wieder Anlass zu Streitigkeiten zwischen Vermieter (Genossenschaft) und Mieter (Genossenschafter).

Nachfolgend ist kurz auf eine solche Situation einzugehen:

  • Kündigung Mietvertrag
    • Die Kündigung des Mietverhältnisses durch eine Genossenschaft ist grundsätzlich nicht ohne vorgängigen Ausschluss des Genossenschafters möglich:
      • Praxis-Ausnahme der Zulässigkeit einer früheren Kündigung
        • Voraussetzungen
          • Unabhängigkeit des genossenschaftlichen Rechtsverhältnis und des Mietvertrages
          • Vorhandensein der genossenschaftlichen Ausschlussvoraussetzungen
          • Vorgegebene Ausschlussgründe durch die Statuten
          • Verletzung müssen so gewichtig sein, dass dadurch weder der Genossenschaftszweck vereitelt, noch das Mitgliedschaftsrecht ausgehöhlt wird
    • Im Rahmen der Kündigung des Mietvertrags bilden die Ausschlussgründe Kündigungsvoraussetzungen:
      • Fehlen sie, ist die Kündigung nichtig (und nicht bloss anfechtbar)
        • Gleiches gilt, wenn die Parteien im Rahmen des Ausschlussverfahrens sich auf den Austritt des Mieters aus der Genossenschaft geeinigt und dabei gleichzeitig genossenschaftliche Ausschlussregeln in den Mietvertrag eingebaut haben
      • Für eine solche Vertragsanpassung sei, so die Rechtsmittelinstanz die (explizite) Zustimmung der Ehegattin und Mitmieterin nicht erforderlich, denn dies bewirkt keine Preisgabe von Rechten an der (Familien-)Wohnung
  • Kündigungsschutz und Schadenersatz?
    • Kündigungsschutzverfahren?
      • Strengt der Mieter ein Kündigungsschutzverfahren an, verhält er sich grundsätzlich auch dann rechtmässig, wenn er den Prozess verliert
    • Schadenersatzforderung des Vermieters (Genossenschaft)?
      • Schadenersatz schuldet der Mieter nur in folgenden Fällen:
        • Bei missbräuchlicher Einleitung des Kündigungsschutzprozesses
        • Führung des Kündigungsschutzprozesses.

Quelle

Mietgericht Zürich (MG170008-L)
29.08.2018
ZMP 2018 Nr. 10 = mp 1/19, S. 75 ff.