Immobilien – Stockwerkeigentum: Nutzungsbeschränkung einer Stockwerkeinheit

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ZGB 712a / ZGB 648 Abs. 2 + ZGB 712g Abs. 1

Das Bundesgericht hatte sich mit den Nutzungsbeschränkungen einer Stockwerkeinheit auseinanderzusetzen. Die Ergebnisse aus den Erwägungen von BGer 5A_98/2017 können wie folgt zusammengefasst werden:

Die Nutzungsfreiheit der privaten Teile des Stockwerkeigentums (Sonderrecht; vgl. ZGB 712a; siehe Box unten) kann sowohl gesetzlich als auch vertraglich beschränkt werden.

Die Beschränkungen müssen einhalten:

  • Grundsätzliches
    • Die allgemeinen Schranken der juristischen Ordnung
    • Die Institutsschranken des Stockwerkeigentums
  • Tiefgreifendere Beschränkungen
    • Tiefgreifende Beschränkungen können nur mit Einstimmigkeit oder zumindest mit der Genehmigung des betroffenen Stockwerkeigentümers beschlossen werden
  • Ersatz einer Reglements-Bestimmung mit Zweckänderung > Notwendigkeit eines Einstimmigkeitsbeschlusses
    • Der Ersatz einer Bestimmung des Reglements, welche die Ausübung eines Berufes unter der Voraussetzung erlaubt, dass die Ruhe im Wohngebäude nicht gestört wird, durch eine Bestimmung, welche beabsichtigt, dass eine Berufsausübung die allgemeine Ordnung des Wohngebäudes nicht stören darf, wobei damit die Kinderhütung gemeint war, führt zu einer Änderung der Zweckbestimmung des Wohngebäudes und benötigt die Genehmigung sämtlicher Stockwerkeigentümer.

Quelle

BGer 5A_98/2017 vom 27.06.2017

Art. 712a ZGB   A. Inhalt und Gegenstand / I. Inhalt

A. Inhalt und Gegenstand

I. Inhalt

1 Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.

2 Der Stockwerkeigentümer ist in der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung seiner eigenen Räume frei, darf jedoch keinem anderen Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen Rechtes erschweren und die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in keiner Weise beschädigen oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigen.

3 Er ist verpflichtet, seine Räume so zu unterhalten, wie es zur Erhaltung des Gebäudes in einwandfreiem Zustand und gutem Aussehen erforderlich ist.

Art. 648 ZGB   C. Gemeinschaftliches Eigentum / I. Miteigentum / 6. Verfügung über die Sache

6. Verfügung über die Sache

1 Jeder Miteigentümer ist befugt, die Sache insoweit zu vertreten, zu gebrauchen und zu nutzen, als es mit den Rechten der andern verträglich ist.

2 Zur Veräusserung oder Belastung der Sache sowie zur Veränderung ihrer Zweckbestimmung bedarf es der Übereinstimmung aller Miteigentümer, soweit diese nicht einstimmig eine andere Ordnung vereinbart haben.

3 Bestehen Grundpfandrechte oder Grundlasten an Miteigentumsanteilen, so können die Miteigentümer die Sache selbst nicht mehr mit solchen Rechten belasten.

Art. 712g ZGB   C. Verwaltung und Benutzung / I. Die anwendbaren Bestimmungen

C. Verwaltung und Benutzung

I. Die anwendbaren Bestimmungen

1 Für die Zuständigkeit zu Verwaltungshandlungen und baulichen Massnahmen gelten die Bestimmungen über das Miteigentum.

2 Soweit diese Bestimmungen es nicht selber ausschliessen, können sie durch eine andere Ordnung ersetzt werden, jedoch nur im Begründungsakt oder mit einstimmigem Beschluss aller Stockwerkeigentümer.

3 Im übrigen kann jeder Stockwerkeigentümer verlangen, dass ein Reglement über die Verwaltung und Benutzung aufgestellt und im Grundbuch angemerkt werde, das zu seiner Verbindlichkeit der Annahme durch Beschluss mit der Mehrheit der Stockwerkeigentümer, die zugleich zu mehr als der Hälfte anteilsberechtigt ist, bedarf und mit dieser Mehrheit, auch wenn es im Begründungsvertrag aufgestellt worden ist, geändert werden kann.

4 Eine Änderung der reglementarischen Zuteilung ausschliesslicher Nutzungsrechte bedarf zudem der Zustimmung der direkt betroffenen Stockwerkeigentümer.

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