Immobilien – Stockwerkeigentum: Vor Gebäudeerstellung begründetes StWE und noch nicht gebaute StWE-Einheit

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ZGB 712m / GBV 69 – Verletzung zwingenden Quorums: Anfechtbarkeit oder Nichtigkeit?

Einleitung

Im Falle einer Stockwerkeigentums-Begründung vor Erstellung des Gebäudes war vom Bundesgericht (5A_79/2017) ein Entscheid der Versammlung der Stockwerkeigentümer, der in Verletzung einer zwingenden Quorums-Bestimmung erging, zu beurteilen.

Sachverhalt

Die Beschwerdegegner, die vor Vorinstanz obsiegten,  brachten vor,

  • dass die geplante Änderung die Einstimmigkeit erfordere und die Quorums-Verletzung zur Nichtigkeit führe
  • dass die späte Reaktion einen offensichtlichen Rechtsmissbrauch darstelle
  • dass die durch A. SA im März 2004 verkauften Lose nicht gebaut waren, sondern in Wirklichkeit lediglich «Anteile» darstellten und somit ihren Käufern nicht die Eigenschaft von Stockwerkeigentümern verleihen konnten; deren unberechtigte Teilnahme an der Stockwerkeigentümerversammlung vom 23.03.2004 stelle einen erheblichen Mangel dar, der den an jener Versammlung gefassten strittigen Beschluss nichtig machte.

Entgegen des reglementarischen Einstimmigkeitsprinzips wurde mit blosser Mehrheit beschlossen, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht mehr nach Köpfen, sondern inskünftig nach Stockwerkeinheiten (sog. Stimmrecht nach Losen) abstimmen können solle.

Erwägungen

Quorums-Vorschriften

Das Bundesgericht weist gestützt auf ZGB 646 ff. bzw. ZGB 712a ff. zunächst auf die drei Arten von Mehrheiten hin, die für Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung festgelegt werden könnten:

  • die Mehrheit der Stockwerkeigentümer – anwendbar auf alle Beschlüsse, für die weder das Gesetz noch das Reglement über die Verwaltung und Nutzung eine bestimmte qualifizierte Mehrheit vorsehen
  • das doppelte Mehr der Stockwerkeigentümer und der Wertquoten (sog. doppelte Mehrheit)
  • die Einstimmigkeit der Stockwerkeigentümer.

Entscheid der Versammlung der Stockwerkeigentümer in Verletzung einer zwingenden Quorums-Bestimmung: Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit?

Das Bundesgericht hielt in seinen Erwägungen fest:

  • dass keine Zweckänderung vorlag
  • dass der Beschluss vom 23.10.2004, vom Stimmrecht nach Köpfen zum Stimmrecht nach Losen zu wechseln, nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar sei
  • dass die Frist für eine Anfechtungsklage ganz klar abgelaufen war; mangels Nichtigkeit könne die Frage eines allfälligen Rechtsmissbrauchs der Beschwerdegegner offen bleiben
  • dass sich der von einem Rechtsnachfolger angefochtene Beschluss vom 01.03.2013 konkretisierend in die Änderung einfüge, die von der Stockwerkeigentümerversammlung 2004 beschlossen worden war.

Somit habe die kantonale Vorinstanz zu Unrecht entschieden,

  • dass die Einstimmigkeit nötig sei, um die 2013 vorgeschlagene Umwandlung des Loses vorzunehmen.

Tatsächlich habe die qualifizierte Mehrheit mangels anderslautender Bestimmung im Reglement aber genügt.

Dem kantonalen Entscheid und dem Protokoll der Stockwerkeigentümerversammlung vom 01.03.2013 sei jedoch nur zu entnehmen,

  • dass eine Mehrheit von 30 gegen 12 Stimmen vorlag, die nach Los berechnet wurde.

Aufgrund der Sachverhaltsfeststellung des kantonalen Gerichts lasse sich nicht bestimmen, ob dieses Stimmenverhältnis dem der qualifizierten Mehrheit entspreche:

  • Die Vorinstanz sah keinen Grund, diese Frage zu untersuchen, da sie die Einstimmigkeit für notwendig hielt.

Der Fall sei daher an die Vorinstanz zurückzuweisen, damit sie entscheide, ob die doppelte Mehrheit erreicht wurde oder nicht.

Stellung der noch nicht gebauten Stockwerkeigentumseinheit; Recht ihres Eigentümers, an der Versammlung der Stockwerkeigentümer teilzunehmen

Zur Frage der Stockwerkeigentümerstellung vor Gebäudeerstellung erwähnt das Bundesgericht folgendes:

  • Die Eintragung des StWE im Grundbuch sei in diesem Fall nur möglich, wenn mit der Anmeldung der Aufteilungsplan eingereicht werde
  • Eine Stockwerkeigentums-Einheit könne somit durchaus vor der Erstellung des Gebäudes begründet werden
  • Mit dem Erwerb seines StWE-Anteils werde der Neuerwerber automatisch Mitglied der Stockwerkeigentümergemeinschaft
  • Der StWE-Erwerber verfüge über das unantastbare und unveräusserliche Recht, an der Stockwerkeigentümerversammlung teilzunehmen und an deren Beschlüssen mitzuwirken
  • Jeder Stockwerkeigentümer könne sein Recht auf Teilnahme an der Verwaltung eines Stockwerkeigentums geltend machen, unabhängig von der Bauphase des Gebäudes.

Die Beschwerde wurde daher vom Bundesgericht gutgeheissen, soweit auf sie einzutreten war.

Quelle

BGer 5A_79/2017 vom 17.11.2017   =   BGE 143 III 537

Art. 712m ZGB   D. Organisation / I. Versammlung der Stockwerkeigentümer / 1. Zuständigkeit und rechtliche Stellung

D. Organisation

I. Versammlung der Stockwerkeigentümer

1. Zuständigkeit und rechtliche Stellung

1 Ausser den in andern Bestimmungen genannten hat die Versammlung der Stockwerkeigentümer insbesondere die folgenden Befugnisse:

1.    in allen Verwaltungsangelegenheiten, die nicht dem Verwalter zustehen, zu entscheiden;

2.    den Verwalter zu bestellen und die Aufsicht über dessen Tätigkeit zu führen;

3.    einen Ausschuss oder einen Abgeordneten zu wählen, dem sie Verwaltungsangelegenheiten übertragen kann, wie namentlich die Aufgabe, dem Verwalter beratend zur Seite zu stehen, dessen Geschäftsführung zu prüfen und der Versammlung darüber Bericht zu erstatten und Antrag zu stellen;

4.    jährlich den Kostenvoranschlag, die Rechnung und die Verteilung der Kosten unter den Eigentümern zu genehmigen;

5.    über die Schaffung eines Erneuerungsfonds für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten zu befinden;

6.    das Gebäude gegen Feuer und andere Gefahren zu versichern und die üblichen Haftpflichtversicherungen abzuschliessen, ferner den Stockwerkeigentümer, der seine Räume mit ausserordentlichen Aufwendungen baulich ausgestaltet hat, zur Leistung eines zusätzlichen Prämienanteils zu verpflichten, wenn er nicht eine Zusatzversicherung auf eigene Rechnung abschliesst.

2 Soweit das Gesetz nicht besondere Bestimmungen enthält, finden auf die Versammlung der Stockwerkeigentümer und auf den Ausschuss die Vorschriften über die Organe des Vereins und über die Anfechtung von Vereinsbeschlüssen Anwendung.

Art. 69 GBV   Eintragung von Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes

1 Die Eintragung von Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes kann nur verlangt werden, wenn mit der Anmeldung der Aufteilungsplan eingereicht wird.

2 Das Grundbuchamt trägt auf dem Hauptbuchblatt des Stammgrundstücks und auf den Blättern der Stockwerke die Anmerkung «Begründung des StWE vor der Erstellung des Gebäudes» ein.

3 Die Stockwerkeigentümer und -eigentümerinnen und der Verwalter oder die Verwalterin müssen dem Grundbuchamt innert dreier Monate nach der Bauausführung die Fertigstellung des Gebäudes anzeigen, gegebenenfalls unter Einreichung des nach der Bauausführung berichtigten Aufteilungsplans. Auf Verlangen des Grundbuchamts ist dieser durch die amtliche Bestätigung nach Artikel 68 Absatz 2 zu ergänzen.

4 Wird diese Bestätigung nicht beigebracht oder sonstwie festgestellt, dass die zu Sonderrecht ausgeschiedenen Räume nicht in sich abgeschlossene Wohnungen oder geschäftlichen oder andern Zwecken dienende Raumeinheiten mit eigenem Zugang sind, so wird das Stockwerkeigentum nach fruchtloser Fristansetzung und in Ermangelung eines Gerichtsurteils in sinngemässer Anwendung der Artikel 976a und 976b ZGB in gewöhnliches Miteigentum umgewandelt.

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