Mietrecht – Familienwohnung: Nichtgemeinsame Kündigungsanfechtung bei gemeinsamer Miete

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Änderung der Rechtsprechung

Einleitung

Die vorliegende Streitsache betraf eine gemeinsame Miete der Wohnung der Familie. Strittig war Aktivlegitimation zur Anfechtung der vom Vermieter ausgesprochenen Kündigung.

Der Entscheid des Bundesgerichts führt zu einer Änderung der Rechtsprechung.

Sachverhalt

Bei der Ehetrennung wurde die Familienwohnung der Ehefrau zur alleinigen Benützung zugewiesen.

Als die Vermieterin, die Mutter des Ehemanns, den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs kündigte, focht zwar die Ehefrau, nicht aber der Ehemann und Mitmieter die Kündigung an.

Vorliegend beruft sich die Vermieterin rechtsmissbräuchlich auf den fehlenden Einbezug des Ehemanns, weil sie der Ehefrau die Wohnung entziehen und an den Ehemann und Sohn vermieten wollte.

Erwägungen

Laut Bundesgericht beziehe sich OR 273a nur auf die Situation, in der lediglich ein Ehegatte als Mieter der Familienwohnung gelte und in der der andere Ehegatte die Kündigung anfechte, so dass ein Bedürfnis für den Schutz des „Nichtmieter-Ehegatten“ gegen den einseitigen Verzicht des „Mieter-Ehegatten“ auf die Familienwohnung bestehe (siehe Box mit Wortlaut von OR 273a, unten). Eine analoge Anwendung von OR 273a komme daher im konkreten Fall nicht in Frage.

Seien sich die Ehepartner und gemeinsamen Mieter der Familienwohnung hinsichtlich der Kündigungsanfechtung nicht einig, so sei ein Ehegatte zur alleinigen Kündigungsanfechtung nur legitimiert, wenn er neben dem Vermieter auch den anderen Ehegatten, der die Kündigung nicht anfechten wolle, ins Recht fasse.

Entscheid

  • Abweisung der Beschwerde in Zivilsachen
  • Gutheissung des Gesuchs der Beschwerdegegnerin um unentgeltliche Rechtspflege
  • Beistellung eines Rechtsvertreters
  • Auferlegung der Gerichtskosten an die Beschwerdeführerin, die die Beschwerdegegnerin zu entschädigen hat.

Quelle

BGE 4A_570/2018 vom 31.07.2019   =   BGE 145 III 281 ff.

Art. 273a OR   D. Wohnung der Familie
  1. Wohnung der Familie

1 Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, so kann auch der Ehegatte des Mieters die Kündigung anfechten, die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen oder die übrigen Rechte ausüben, die dem Mieter bei Kündigung zustehen.

2 Vereinbarungen über die Erstreckung sind nur gültig, wenn sie mit beiden Ehegatten abgeschlossen werden.

3 Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss.

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