Immobilien – Stockwerkeigentum: Betrieb eines Pflegeheims geht über reglementarischen Wohnzweck hinaus

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ZGB 712a Abs. 2 + ZGB 712g

Einleitung

Im Fall 5A_521/2017 war die Widmung bzw. Nutzung von Stockwerkeinheiten zu Wohnzwecken zu beurteilen, und zwar durch Auslegung des Stockwerkeigentums-Reglements.

Sachverhalt

Bei der Überbauung „B.________“ handelte es sich um vier nebeneinander liegende Wohnhäuser, welche insgesamt eine Stockwerkeigentümergemeinschaft bilden („Stockwerkeigentümergemeinschaft B.________“ (Beschwerdegegnerin)).

A.________  (Beschwerdeführerin) ist Eigentümerin der Stockwerkeinheiten D2 und D4 der Liegenschaft „C.________“. Die Einheiten D2 und D4 sind intern verbunden und bilden zusammen eine 8½-Zimmer-Wohnung. A.________ vermietete diese beiden StWE-Einheiten an die D. GmbH zur Nutzung für altersgerechtes begleitetes Wohnen.

An der Stockwerkeigentümerversammlung wurde mit 23 gegen 1 Stimme (bei einer Enthaltung) beschlossen, dass die Einheiten D2 und D4 nicht umgenutzt werden dürften; mit 23 gegen 2 Stimmen wurden A. und ihr Ehemann aufgefordert, den Mietvertrag aufzulösen.

Prozess-History

  1. klagte beim Bezirksgericht Meilen auf Aufhebung der betreffenden Beschlüsse.

Mit Urteil vom 11.01.2017 wies das Bezirksgericht die Klage ab.

Das Obergericht des Kantons Zürich wies die hiergegen erhobene Berufung mit Urteil vom 06.06.2017 ab und bestätigte das bezirksgerichtlichen Urteil.

Gegen das obergerichtliche Urteil erhob A. Beschwerde in Zivilsachen beim Bundesgericht, mit den Begehren um Urteils-Aufhebung und um Aufhebung des strittigen Stockwerkeigentümerbeschlusses.

Erwägungen

In einem nur zu Wohnzwecken genutzten sah das Stockwerkeigentums-Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft als Zweck kumulativ vor:

  • „Wohnen“ als Widmung des Gebäudes
  • Wohnen als Umschreibung der Nutzung von sämtlichen Stockwerkeinheiten.

Nach dem Vertrauensprinzip ausgelegt, war für das Bundesgericht der Betrieb eines Pflegeheims mit dem Wohnzweck nicht vereinbar.

Der Pflegeheim-Betrieb führte zu einer unzulässigen Nutzung, wurden die StWE-Wohnungen von einer spezialisierten GmbH als Pflegeheim kommerziell betrieben.

Die Verträge der GmbH mit den Bewohnern enthielten folgende essentiellen Konditionen:

  • Pflege
    • Im Vordergrund standen die Betreuung und die Pflege der Bewohner im Alter und nicht die Überlassung der Stockwerkeinheiten zum Wohnen
  • Entgelt nach dem Mass der Pflegebedürftigkeit
    • Das Dienstleistungspaket enthielt einen Preis, der sich nach der personenspezifischen Pflegebedürftigkeit und nicht nach Kriterien für Wohnraum richtete.

Anders wäre einzig der Fall gelegen, wenn ein Stockwerkeigentümer oder der Mieter einer solchen StWE-Einheit mit der Zeit pflegebedürftig geworden wäre.

Entscheid

  • Abweisung der Beschwerde in Zivilsachen
  • Auferlegung der Gerichtskosten an die Beschwerdeführerin, die die Beschwerdegegnerin zu entschädigen hat.

Quelle

BGer 5A_521/2017 vom 27.11.2017   =   BGE 144 III 19 ff.

Art. 712a ZGB   A. Inhalt und Gegenstand / I. Inhalt

A. Inhalt und Gegenstand

I. Inhalt

1 Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.

2 Der Stockwerkeigentümer ist in der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung seiner eigenen Räume frei, darf jedoch keinem anderen Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen Rechtes erschweren und die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in keiner Weise beschädigen oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigen.

3 Er ist verpflichtet, seine Räume so zu unterhalten, wie es zur Erhaltung des Gebäudes in einwandfreiem Zustand und gutem Aussehen erforderlich ist.

Art. 712g ZGB   C. Verwaltung und Benutzung / I. Die anwendbaren Bestimmungen

C. Verwaltung und Benutzung

I. Die anwendbaren Bestimmungen

1 Für die Zuständigkeit zu Verwaltungshandlungen und baulichen Massnahmen gelten die Bestimmungen über das Miteigentum.

2 Soweit diese Bestimmungen es nicht selber ausschliessen, können sie durch eine andere Ordnung ersetzt werden, jedoch nur im Begründungsakt oder mit einstimmigem Beschluss aller Stockwerkeigentümer.

3 Im übrigen kann jeder Stockwerkeigentümer verlangen, dass ein Reglement über die Verwaltung und Benutzung aufgestellt und im Grundbuch angemerkt werde, das zu seiner Verbindlichkeit der Annahme durch Beschluss mit der Mehrheit der Stockwerkeigentümer, die zugleich zu mehr als der Hälfte anteilsberechtigt ist, bedarf und mit dieser Mehrheit, auch wenn es im Begründungsvertrag aufgestellt worden ist, geändert werden kann.

4 Eine Änderung der reglementarischen Zuteilung ausschliesslicher Nutzungsrechte bedarf zudem der Zustimmung der direkt betroffenen Stockwerkeigentümer.

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