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ZGB 712r – Belastung der StWEG mit Prozesskosten

Sachverhalt

„A.

A.A.________ und B.A.________ sowie Matthias und D.C.________ (Beschwerdeführer 1-4) sind Mitglieder der Stockwerkeigentümergemeinschaft „E.________“ (Beschwerdegegnerin). 2009 bestellte die Beschwerdegegnerin die F.________ AG als Verwaltung.

B.

B.a. Die in Stockwerkeigentum aufgeteilte Wohnliegenschaft verfügt über ein Flachdach, das durch die Oberlichter der Stockwerkeinheiten zweigeteilt ist. Eine Brücke über die Oberlichter hinweg verbindet die beiden Seiten des Daches. Sie führte anfänglich über das Oberlicht der Stockwerkeinheit 5.0, wurde dann aber ohne Beschluss der Beschwerdegegnerin am 17. März 2014 versetzt und steht neu im Sichtbereich der Stockwerkeinheit 2.2. Deren Eigentümer sind die Beschwerdeführer 3 und 4, die die Verwaltung am 24. März 2014 mündlich und am 11. April 2014 schriftlich aufforderten, die Brücke an den ursprünglichen Standort zurückzuversetzen. Da die Verwaltung untätig blieb, klagten die Beschwerdeführer 3 und 4 auf Beseitigung (vgl. Verfahren und Urteil 5A_126/2015 vom 14. April 2015, betreffend vorsorgliche Massnahmen, und das in der Hauptsache hängige Verfahren 5A_340/2017).

B.b. Weitere Rechtsstreitigkeiten, unter anderem eine Klage der Beschwerdeführer auf Abberufung der Verwaltung, konnten durch Vergleich vom 24. April 2013 beigelegt werden. Darin vereinbarten die Parteien unter anderem,

– dass die Beschwerdeführer für die Fertigstellung der Wohnliegenschaft Pauschalbeträge von Fr. 76’000.– und Fr. 95’000.– bezahlen (Ziff. 1),

– dass jeder Eigentümer einen Schlüssel zum Treppenhaus (Nr. 41) erhält (Ziff. 2 Abs. 2) und dass sämtliche Verpflichtungen aus dem Vergleich an der nächsten Stockwerkeigentümerversammlung zur Aufnahme ins Reglement traktandiert werden (Ziff. 2 Abs. 3) und

– dass die Parteien die Gerichtskosten je zur Hälfte übernehmen und gegenseitig auf Prozessentschädigung verzichten (Ziff. 7).

Da ihnen die Verwaltung den Schlüssel gemäss Ziff. 2 des Vergleichs nicht aushändigte, klagten die Beschwerdeführer gegen die Beschwerdegegnerin mit Erfolg auf Vollstreckung des Vergleichs betreffend Herausgabe des Schlüssels (vgl. Verfahren und Urteil 5A_53/2015 vom 13. Mai 2015).

B.c. Auf Antrag der Beschwerdeführer wurde für die Versammlung der Beschwerdegegnerin vom 8. September 2014 die Abberufung der Verwaltung traktandiert. Die Beschwerdeführer begründeten die Abberufung der Verwaltung mit deren Parteilichkeit und deren Abrechnungen, die zweimal hätten beanstandet werden müssen. Die Mehrheit der Stockwerkeigentümer lehnte die Abberufung gegen die Stimmen der Beschwerdeführer ab (Beschluss Nr. 6).“

Prozess-History

„C.

Mit Klage vom 8. Oktober 2014 beantragten die Beschwerdeführer, den Beschluss Nr. 6 vom 8. September 2014 aufzuheben und die Verwaltung abzuberufen. Die Beschwerdegegnerin schloss auf Abweisung. Das Bezirksgericht Horgen wies die Klage mit Urteil vom 18. November 2015 ab. Aus der Vielzahl gegenüber der Verwaltung gerügter Pflichtverletzungen hielt es lediglich den Vorwurf für berechtigt, die Verwaltung habe den Beschwerdeführern keine Schlüssel zum Treppenhaus ausgehändigt (E. 2.4.4.1 S. 15 f.). Das Bezirksgericht nahm an, die festgestellte Pflichtverletzung genüge für eine Abberufung der Verwaltung nicht (E. 2.4.7 S. 20 f. des Urteils vom 18. November 2015).

D.

Die Beschwerdeführer legten Berufung ein, deren Abweisung die Beschwerdegegnerin beantragte. Das Obergericht des Kantons Zürich bestätigte mit Urteil vom 7. Juni 2016 die bezirksgerichtliche Abweisung der Klage. Es stellte dabei fünf Pflichtverletzungen der Verwaltung fest, die darin bestanden, dass die Verwaltung

  • die Anwaltskosten in der Jahresrechnung 2013 nicht korrekt verbuchte,
  • auf Beanstandungen der Beschwerdeführer betreffend Fussgängerbrücke erst mit beträchtlicher Verspätung reagierte,
  • den Vergleich zum Nachteil der Beschwerdeführer nicht vollzog,
  • den Beschwerdeführern Informationen über die Bezahlung der Fertigstellungskosten verweigerte und
  • in Streitsachen der Beschwerdeführer für die Beschwerdegegnerin und für sich selber den gleichen Rechtsvertreter mandatierte.

Das Obergericht wertete die festgestellten Pflichtverletzungen sowohl je einzeln für sich allein als auch gesamthaft nicht als derart schwer, dass sie eine Abberufung der Verwaltung rechtfertigen könnten (E. II/6 S. 40 f. des Urteils vom 7. Juni 2016).

E.

Mit Eingabe vom 11. Juli 2016 erneuern die Beschwerdeführer vor Bundesgericht ihr im kantonalen Verfahren gestelltes Begehren, die Verwaltung in Aufhebung des Beschlusses Nr. 6 der Versammlung der Stockwerkeigentümer vom 8. September 2014 abzuberufen. Im Eventualstandpunkt beantragen sie, das obergerichtliche Urteil aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an das Obergericht zurückzuweisen. Es sind die kantonalen Akten eingeholt worden. Während das Obergericht auf Vernehmlassung verzichtet hat, schliesst die Beschwerdegegnerin auf Abweisung der Beschwerde. Die Parteien haben sich in Replik und Duplik nochmals geäussert.“

Erwägungen

Prozesskosten-Umlage aus Streit zwischen Stockwerkeigentümer und StWEG

Sind in einem Streit zwischen einem Stockwerkeigentümer und der StWEG Prozesskosten in einem Prozessvergleich der StWEG auferlegt worden, ist es mangels einer anderweitigen Vereinbarung nicht zu beanstanden, wenn diese als Verwaltungskosten der Stockwerkeigentümergemeinschaft behandelt und daher anteilsmässig auch dem obsiegenden Stockwerkeigentümer belastet werden.

Verwalterabsetzung

Das schweizerische Stockwerkeigentumsrecht sieht keinen klagbaren Anspruch auf ordnungsgemässe Verwaltung und Einhaltung des Stockwerkeigentums-Reglements vor.

Die Absetzung des Stockwerkeigentums-Verwalters erfordert grundsätzlich wichtige Gründe.

Aber auch verschiedene Verhaltensweisen können die Zusammenarbeit von StWEG und Verwaltung unzumutbar machen und zu eine gerichtliche Abberufung führen:

  • Zerstörtes Vertrauensverhältnis zwischen Verwaltung und Stockwerkeigentümern
    • Pflichtverletzungen der Verwaltung können deren gerichtliche Abberufung rechtfertigen, wenn sie das Vertrauensverhältnis zwischen Verwaltung und Stockwerkeigentümer zerstört haben und damit einem Stockwerkeigentümer die Fortsetzung des Verwaltungsverhältnisses nach Treu und Glauben als unzumutbar erscheinen lassen
  • Ganzheitliche und umfassende Würdigung massgebend
    • Die Pflichtverletzung mögen dabei einzeln und je für sich allein betrachtet nur leichte Verstösse darstellen und deshalb keinen wichtigen Grund im Gesetzessinne abgeben
    • In der ganzheitlichen und umfassenden Würdigung können die Pflichtverletzungen aber unter Umständen das Bild einer Verwaltung zeichnen, die bei verschiedensten Gelegenheiten immer wieder Mühe bekundet, ihren Funktionen so nachzukommen, wie es von ihr erwartet werden darf, insbesondere auch die erforderliche Neutralität zu wahren, so dass sich ihre gerichtliche Abberufung insgesamt gleichwohl als gerechtfertigt erweisen kann.

„3.6. Die obergerichtliche Würdigung, die einzelnen festgestellten Pflichtverletzungen seien nicht oder noch nicht schwer, kann nicht vorbehaltlos geteilt werden. Die anerkannten Pflichtverletzungen, wonach die Verwaltung gegenüber unbefugten Eingriffen in Eigentumsrechte der Stockwerkeigentümer nicht sofort eingeschritten und vielmehr fast ein Jahr lang untätig geblieben ist (E. 3.1.4) und sich geweigert hat, sowohl die vergleichsweise begründeten Rechte und Pflichten aller Stockwerkeigentümer objektiv und neutral innert nützlicher Frist umzusetzen (E. 3.3.4) als auch die verlangten Informationen zu den Fertigstellungskosten zu erteilen (E. 3.4.4), wiegen je für sich genommen, aber auch in ihrer Summe schwer. Sie belegen, dass die Verwaltung nicht mehr gewillt ist, berechtigte Anliegen der Beschwerdeführer als Minderheit sachlich und neutral zu bearbeiten. Die Verwaltung verletzt ihren Auftrag, wenn sie ihr Verhalten ausschliesslich an der tatsächlichen oder mutmasslichen Meinung der Eigentümermehrheit orientiert und dabei elementare Ansprüche eines jeden Stockwerkeigentümers wie insbesondere das Recht auf Information missachtet. Konfliktreiche und geradezu verfahrene Situationen, wie sie vorliegend offenkundig bestehen, stellen hohe Anforderungen. Die Verwaltung muss die Beschlüsse der Mehrheit in der Stockwerkeigentümerversammlung umsetzen, dabei aber jeglichen Anschein von Parteilichkeit gegenüber der Minderheit vermeiden. Da sie diesen Ansprüchen nicht genügt hat, erscheint es entgegen der obergerichtlichen Beurteilung gerechtfertigt, die Verwaltung aus wichtigen Gründen abzuberufen. Dem steht nicht entgegen, dass der Verwaltung ein Fehlverhalten nur gegenüber einzelnen Stockwerkeigentümern oder einem einzigen von ihnen vorzuwerfen ist ().

3.7. Aus den dargelegten Gründen sind die Beschwerde und die Klage der Beschwerdeführer auf Abberufung der Verwaltung gutzuheissen. Bei diesem Ergebnis sind die Vorbringen der Beschwerdeführer zu weiteren Handlungen und Unterlassungen der Verwaltung, die am Novenverbot gescheitert sind und/oder die das Obergericht nicht als Pflichtverletzungen beurteilt hat (…)“.

BGer 5A_521/2016 vom 09.10.2017

Im vorliegenden Streitfall waren die Absetzungsvoraussetzungen aufgrund einer Gesamtbeurteilung erfüllt.

Entscheid

  • Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist, und das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 07.06.2016 wird aufgehoben
  • Die Klage wird gutgeheissen und die F.________ AG als Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft „E.________“ abberufen
  • Die Gerichtskosten von Fr. 7’500.– werden der Beschwerdegegnerin auferlegt
  • Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 7’500.– zu entschädigen
  • Die Sache wird zur Neuverlegung der Gerichtskosten und Parteientschädigungen für das kantonale Verfahren an das Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, zurückgewiesen
  • Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Quelle

BGer 5A_521/2016 vom 09.10.2017

Art. 712r ZGB   D. Organisation / II. Der Verwalter / 2. Abberufung

2. Abberufung

1 Durch Beschluss der Versammlung der Stockwerkeigentümer kann der Verwalter unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche jederzeit abberufen werden.

2 Lehnt die Versammlung der Stockwerkeigentümer die Abberufung des Verwalters unter Missachtung wichtiger Gründe ab, so kann jeder Stockwerkeigentümer binnen Monatsfrist die gerichtliche Abberufung verlangen.

3 Ein Verwalter, der vom Gericht eingesetzt wurde, kann ohne dessen Bewilligung vor Ablauf der Zeit, für die er eingesetzt ist, nicht abberufen werden.

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