Keine analoge Anwendung der Rechtsprechung zum merkantilen Minderwert von Autos

Einleitung

Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet einzig die Frage des Bestandes und ggf. der Höhe des von den Beschwerdeführern geltend gemachten Schadens aus merkantilem Minderwert.

Das Bundesgericht hatte erstmals dieses von der Rechtsprechung zum Minderwert von Autos her bekannte Thema für eine Immobilie zu beantworten.

Sachverhalt

Streitbasis bildete ein Wassereinbruch. Die Immobilien-Eigentümer und Kläger forderten unter anderem Schadenersatz aus merkantilem Minderwert gegenüber dem Generalunternehmer.

Erwägungen

Zum merkantilen Minderwert

Unter „merkantilem Minderwert“ wird die durch ein Schadenereignis eingetretene Minderung des Verkehrswertes einer Sache verstanden, die unabhängig von deren technischen bzw. funktionellen Beeinträchtigung eintritt.

Dieser merkantile Minderwert orientiert sich am subjektiven Empfinden potenzieller Käufer, wobei der Grund, weshalb der Markt mit einem nicht technisch begründeten Preisabschlag reagiert, ohne Belang ist.

Bisher anerkannte das Bundesgericht einen merkantilen Minderwert bei Motofahrzeugen (vgl. BGE 64 II 137; BGE 84 II 158).

Zum Anwendungsbereich des merkantilen Minderwerts

Nach einleitender Ansicht des Bundesgerichts könne ein merkantiler Minderwert grundsätzlich bei allen Sachen eintreten, bei denen der Markt infolge eines schädigenden Ereignisses mit einem weder technisch noch funktionell begründeten Preisabschlag reagiere. Unter welchen Voraussetzungen ein solcher merkantiler Minderwert ersatzfähig sei, könne laut Bundesgericht nicht allgemein festgehalten werden, sondern erfordere eine differenzierte Betrachtung je nach Art der betroffenen Sache.

Merkantiler Minderwert bei Immobilien?

Ein allfälliger merkantiler Minderwert vermindere sich bei Immobilien laut Bundesgericht nicht parallel zum Minderwert, den die Sache ohnehin durch Zeitablauf erfahre:

  • Ein allfälliger Schaden aus merkantilem Minderwert bei Immobilien nehme mit der Zeit ab, was mit dessen Natur zusammenhänge
  • Nach allgemeiner Verkehrsauffassung würde eine Immobilie infolge eines schadenstiftenden Ereignisses nicht langfristig als minderwertig angesehen
  • Aus Sicht des Eigentümers bestehe kein bleibender, sondern allenfalls ein bloss vorübergehender Schaden, der nach höchstens 15 Jahren bei der Immobilienbewertung bedeutungslos werde.

Im Vergleich zu Motorfahrzeugen seien Immobilien langlebige Wirtschaftsgüter, die nur mit einem hohen Aufwand verkauft werden könnten. Für den Erwerb einer Immobilie und deren Bewertung durch den Markt sei zudem eine Vielzahl von Faktoren von Bedeutung, wie zB

  • Lage
  • Ausbaustandard
  • usw.

Weiter hätten Immobilien für den Eigentümer eine besondere Bedeutung, weshalb ein allfälliger merkantiler Minderwert bei der Entscheidung, über eine Immobilie zu verfügen, gewöhnlich nur eine untergeordnete Rolle spielen dürfte.

Der vorübergehenden Natur eines Schadens aus merkantilem Minderwert werde bei Immobilien am besten dadurch Rechnung getragen, dass der Ersatz eines solchen Schadens auf den Fall zu beschränken sei, dass eine konkrete Vermögensverminderung nachgewiesen werde.

Nach einer Befassung mit bestimmten Lehrmeinungen zur Schadensbestimmung meint das Bundesgericht, dass für den Ersatz eines merkantilen Minderwertes bei Immobilien nur eine  konkrete Schadensberechnung zulässig sei. Soweit sich aus dem Urteil 4A_113/2017 vom 06.09.2017, bei welchem die Ersatzfähigkeit eines allfälligen Schadens aus merkantilem Minderwert nicht materiell geprüft werden musste, etwas anderes ergebe, könne daran nicht festgehalten werden.

Im konkreten Fall

Den Klägern gelang es im vorliegenden Verfahren nicht, einen bleibenden unveränderlichen Schaden in deren Reinvermögen nachzuweisen, weshalb das Bundesgericht die Klageabweisung, soweit sie auf Schadenersatz wegen merkantilem Minderwert gerichtet war, schützte.

Entscheid

  1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
  2. Die Gerichtskosten von Fr. 15’000.– werden den Beschwerdeführern (solidarisch, intern je zu einem Sechstel) auferlegt.
  3. Die Beschwerdeführer (solidarisch, intern je zu einem Sechstel) haben die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 17’000.– zu entschädigen.
  4. Dieses Urteil wird den Parteien, dem Obergericht des Kantons Zug, I. Zivilabteilung, und der H.________ GmbH in Liquidation, Zug, schriftlich mitgeteilt.

Quelle

BGer 4A_394/2018 vom 20.05.2019

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