ZGB 681 Abs. 2 + ZGB 682 Abs. 2

Einleitung

Die Parteien waren sich nicht einig, in welchem Zeitpunkt das gleich- oder vorrangige Vorkaufsrecht des Erwerbers bestehen muss, damit ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach ZGB 681 Abs. 2 entfällt.

Sachverhalt

Grundlage der vorliegenden Streitigkeit bildete ein Grundstück, an welchem früher sowohl ein selbständiges und dauerndes Baurecht eingeräumt als auch eine Stockwerkeigentümergemeinschaft mit 32 Einheiten begründet worden war.

Am 09.06.2011 wurden – gleichzeitig – an die A AG „veräussert“:

  • das Baurechtsgrundstück
  • 27 Stockwerkeinheiten

Am 07.07.2011 wurde die A AG gestützt auf den Kaufvertrag vom 09.06.2011 als Eigentümerin des Baurechtsgrundstücks und der 27 Stockwerkeinheiten im Grundbuch eingetragen.

Am 08.07.2020 erhielt B, ein weiterer Stockwerkeigentümer, die Anzeige über den Abschluss des Kaufvertrages. B übte am 20.09.2011 sein Vorkaufsrecht am Baurechtsgrundstück aus.

Die A AG bestritt das Vorkaufsrecht von B:

  • Da die A AG nebst des Baurechtsgrundstücks auch Miteigentumsanteile des mit dem Baurecht belasteten Grundstücks erwarb, stellte sie sich auf den Standpunkt, dass das Vorkaufsrecht des B entfallen sei.

Es ging letztlich um die Frage, ob das Vorkaufsrecht entfalle, wenn das Grundstück an eine Person veräussert werde, der ein Vorkaufsrecht im gleichen oder in einem vorderen Rang zustehe.

Prozess-History

  • Bezirksgericht Visp
    • Verneinung der Vorkaufsberechtigung des B und Klageabweisung
  • Kantonsgericht Wallis
    • Gutheissung der Berufung von B und Feststellung, dass ihm ein Vorkaufsrecht zustehe
  • Bundesgericht
    • Die A AG gelangte ans Bundesgericht und verlangte die Aufhebung des vorinstanzlichen kantonalen Urteils.

Erwägungen

Gemäss den Erwägungen des Bundesgerichts kann nur vorkaufsberechtigt sein, wer bereits einen dinglichen und nicht bloss einen obligatorischen Bezug zur Sache hat.

Wer also im Zeitpunkt des Eintritts des Vorkaufsfalles nicht bereits im Grundbuch eingetragener Miteigentümer ist, gilt als „Nichtmiteigentümer“ und besitzt kein Vorkaufsrecht. Erst der Erwerb des Miteigentumsanteils berechtigt zur Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts.

Anders ausgedrückt:

Das gesetzliche Vorkaufsrecht entfällt nicht, wenn sowohl das Baurecht als auch das (Mit-)Eigentum an der belasteten Grundparzelle nicht „simultan“, sondern „uno actu“ und damit gleichzeitig veräussert werden.

Ergebnis:

Damit ein gesetzliches Vorkaufsrecht im Sinne von ZGB 681 Abs. 2 entfällt, muss das gleich- oder vorrangige Vorkaufsrecht bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bestehen.

Entscheid

  • Abweisung der Beschwerde

Quelle

BGer 5A_127/2019 vom 04.05.2020

Art. 681 ZGB   B. Beschränkungen / II. Veräusserungsbeschränkungen; gesetzliche Vorkaufsrechte / 1. Grundsätze

II. Veräusserungsbeschränkungen; gesetzliche Vorkaufsrechte

  1. Grundsätze

1 Gesetzliche Vorkaufsrechte können auch bei der Zwangsversteigerung ausgeübt werden, aber nur an der Steigerung selbst und zu den Bedingungen, zu welchen das Grundstück dem Ersteigerer zugeschlagen wird; im übrigen können die gesetzlichen Vorkaufsrechte unter den Voraussetzungen geltend gemacht werden, die für die vertraglichen Vorkaufsrechte gelten.

2 Das Vorkaufsrecht entfällt, wenn das Grundstück an eine Person veräussert wird, der ein Vorkaufsrecht im gleichen oder in einem vorderen Rang zusteht.

3 Gesetzliche Vorkaufsrechte können weder vererbt noch abgetreten werden. Sie gehen den vertraglichen Vorkaufsrechten vor.

Art. 681a ZGB   B. Beschränkungen / II. Veräusserungsbeschränkungen; gesetzliche Vorkaufsrechte / 2. Ausübung
  1. Ausübung

1 Der Verkäufer muss die Vorkaufsberechtigten über den Abschluss und den Inhalt des Kaufvertrags in Kenntnis setzen.

2 Will der Vorkaufsberechtigte sein Recht ausüben, so muss er es innert dreier Monate seit Kenntnis von Abschluss und Inhalt des Vertrages geltend machen. Nach Ablauf von zwei Jahren seit der Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch kann das Recht nicht mehr geltend gemacht werden.

3 Der Vorkaufsberechtigte kann seinen Anspruch innerhalb dieser Fristen gegenüber jedem Eigentümer des Grundstücks geltend machen.

Art. 681b ZGB   B. Beschränkungen / II. Veräusserungsbeschränkungen; gesetzliche Vorkaufsrechte / 3. Abänderung, Verzicht
  1. Abänderung, Verzicht

1 Die Vereinbarung, mit welcher ein gesetzliches Vorkaufsrecht ausgeschlossen oder abgeändert wird, bedarf zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung. Sie kann im Grundbuch vorgemerkt werden, wenn das Vorkaufsrecht dem jeweiligen Eigentümer eines andern Grundstücks zusteht.

2 Nach Eintritt des Vorkaufsfalls kann der Berechtigte schriftlich auf die Ausübung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts verzichten.

Art. 682 ZGB   B. Beschränkungen / II. Veräusserungsbeschränkungen; gesetzliche Vorkaufsrechte / 4. Im Miteigentums- und im Baurechtsverhältnis
  1. Im Miteigentums- und im Baurechtsverhältnis2

1 Miteigentümer haben ein Vorkaufsrecht gegenüber jedem Nichtmiteigentümer, der einen Anteil erwirbt. Machen mehrere Miteigentümer ihr Vorkaufsrecht geltend, so wird ihnen der Anteil im Verhältnis ihrer bisherigen Miteigentumsanteile zugewiesen.3

2 Ein Vorkaufsrecht gegenüber jedem Erwerber haben auch der Eigentümer eines Grundstückes, das mit einem selbständigen und dauernden Baurecht belastet ist, an diesem Recht und der Inhaber dieses Rechts am belasteten Grundstück, soweit dieses durch die Ausübung seines Rechtes in Anspruch genommen wird.

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