OR 266h
Einleitung
Die Lockdowns und eine Nichteinigung des Mieters mit dem Vermieter über einen partiellen Mietzinserlass sowie die sonstigen wirtschaftlichen Folgen für das Unternehmen des Mieters können dazu führen, dass der Konkurs über das Vermögen des Mieters eröffnet wird.
Die nachfolgenden Ausführungen beziehen sich v.a. auf den Konkurs eines Mieters von Geschäftsräumen.
Mieter in Konkurs
Gerät der Mieter in Konkurs, gilt der Mietzinsanspruch des Vermieters als stark gefährdet.
Der Vermieter muss damit rechnen, dass er nebst des Erlöses aus einem Mietzinsdepot und des Liquidationserlöses aus dem Retentionsgut nur wenig bis keine Konkursdividende bzw. Deckung seines Mietzinsanspruchs erhält.
Sicherstellung der künftigen Mietzinse
Das Gesetz erlaubt dem Vermieter, für die künftigen Mietzinse eine Sicherheit zu verlangen. Als Sicherheiten kommen in Betracht:
- Bürgschaft
- Bankgarantie
- Pfandrecht
- Sicherungshinterlegung von Geld oder Wertpapieren
- Sicherungsübereignung von Werten
- usw.
Vgl. auch
Aufforderung an die Konkursverwaltung
Der Vermieter kann für die Sicherstellung der Konkursverwaltung schriftlich eine angemessene Frist setzen (vgl. OR 266h Abs. 1).
Sofern und soweit die Konkursverwaltung keinen Käufer für den Betrieb hat, wird sie nicht in den vorbestandenen (Gewerberaum-)Mietvertrag eintreten (vgl. SchKG 211 / SchKG 211a).
Vgl. auch
- https://law.ch/lawinfo/mieterkonkurs/konkurs-des-mieters-nach-uebergabe-des-mietobjektes-or-266h/konkursverfahren
- https://law.ch/lawinfo/vertrag-im-konkurs-schkg-211/spezialfall-dauerschuldverhaeltnisse-schkg-211a
- https://law.ch/lawinfo/vertrag-im-konkurs-schkg-211/einzelne-vertragsverhaeltnisse-auswahl/mietvertrag
- https://law.ch/lawinfo/vertrag-im-konkurs-schkg-211/vertragseintrittsrecht-der-konkursverwaltung
Nichtleistung der Sicherheit durch die Konkursverwaltung
Wird die Sicherheit von der Konkursverwaltung nicht geleistet, kann der Vermieter fristlos kündigen (vgl. OR 266h Abs 2).
Der Vermieter von Wohn- oder Geschäftsräumen muss das amtliche Formular verwenden. Der Vermieter sollte den Kündigungsgrund genau bezeichnen und sich dabei explizit auf OR 266g berufen.
Weiternutzung der Räume durch die Konkursverwaltung?
Die Weiternutzung der Gewerberäume durch die Konkursverwaltung kann zu einem faktischen Vertragseintritt resp. zur Mietzinspflicht der Konkursverwaltung führen.
Einzelne Konkursämter vereinbaren mit dem Vermieter ein Zeitfenster für die Räumung resp. die Abwicklung des Liquidationsverkaufs des Retentionsgutes.
Es ist die Kommunikation des Vermieters mit der Konkursverwaltung zu empfehlen.
Kündigungsvorbehalte
Die Mietervertragskündigung infolge Konkurses ist nicht zulässig, wenn von mehreren Mietern nur über das Vermögen eines Mitmieters der Konkurs eröffnet wurde.
Der Vermieter kann auch keine Sicherheiten für rückständige Mietzinse verlangen. – In diesem Fall hat er die Möglichkeit zur Kündigung wegen Zahlungsverzugs (vgl. OR 257d).
Vgl. ferner:
Weiterführende Informationen
- Geschäftsmieten und Corona
- Miete und Zahlungsverzug
- Miete und Konkurs
- Sicherheiten
Quelle
LawMedia Redaktionsteam
