Grundpfandverwertung getrennt verpfändeter, zusammengehörender Pfandobjekte

SchKG 134 Abs. 1 / VZG 108 + 118

Einleitung

In einem nach OR 731b eröffneten und mangels Aktiven eingestellten Konkursverfahren verlangte die Grundpfandgläubiger 1. Pfandstelle nach SchKG 230a Abs. 3 die Verwertung des Unterpfänder, und zwar mehrerer Grundstücke.

Sachverhalt

Im konkreten Fall wurden die Steigerungsbedingungen gemäss SchKG 134 Abs. 1 beanstandet.

Strittig war insbesondere der Ablauf und die Erlösverteilung im Falle einer Gesamtverwertung von mehreren einzeln verpfändeten Grundstücken, die eine wirtschaftliche Einheit bilden (VZG 108 Abs. 1).

Erwägungen

Zum Umgang mit dem gesetzlichen Widerspruch von VZG 108 Abs. 3 und VZG 118 beim Verfassen der Steigerungsbedingungen für den Fall, dass für eines der Grundstücke kein Gebot abgegeben wird, erwog die AB BL punktuell bzw. zusammengefasst folgendes:

• Beim Versuch die inhaltlich sich wiedersprechenden gesetzlichen Verteilungsvorschriften aufeinander abzustimmen, darf entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin keine Vermengung des Verfahrensschritts der Verwertung mit demjenigen der Verteilung erfolgen
• „Wird im Einzelruf bei der Verwertung nach VZG 108 Abs. 1 nicht für jedes Grundstück ein Gebot abgegeben, soll nach dem gewählten Vorgehen des Amtes eine Aufteilung des Erlöses aus der gesamthaften Versteigerung der Grundstücke im Verhältnis ihres Schätzwertes gemäss Art. 118 VZG erst auf einen allfälligen Übererlös zum Tragen kommen, d.h. auf den Differenzbetrag nach Abzug der im Einzelruf auf die einzelnen Grundstücke abgegebenen (Höchst-)Gebote gemäss der Verteilungsregel von Art. 108 Abs. 3 VZG“
  • • Das Bundesgericht hatte die Verteilungsfrage in der vorliegenden Fallkonstellation einer Gesamtversteigerung gemäss VZG 108 Abs. 1, ohne dass für alle Grundstücke ein Gebot abgegeben wurde, bisher noch nicht zu beurteilen
    • In der Lehre werden dazu zwei verschiedene Lösungswege vorgeschlagen:
      • 1) Nach der einen Lehrmeinung sollte die Verteilung in diesem Sonderfall ausschliesslich nach VZG 118 vorgenommen werden
        • BRAND, Die betreibungsrechtliche Zwangsverwertung von Grundstücken im Pfandverwertungsverfahren, Ein Handbuch für die Praxis, Zürich/Basel/Genf 2008, S. 284, Ziff. 1.6
      • 2) Die zweite, andere Lehrmeinung deckt sich mit der Formulierung in den angefochtenen Steigerungsbedingungen
        • ZOPFI, Kurzkommentar VZG, Annen/Häberlin/Kren Kostkiewicz/Kuhn/Schober/ Zopfi [Hrsg.], Wädenswil 2011, Art. 118 VZG N 3 und 5)
      • Die Aufsichtsbehörde schloss sich der zweitgenannten Ansicht (2) an, zumal die dort angeführten Argumente überzeugen würden
        • Zum einen sei in der Tat nicht einzusehen, weshalb die Verteilung bei Nichtvorhandensein eines Angebots für ein einzelnes Grundstück anders erfolgen soll, als wenn für ein einzelnes Grundstück ein offensichtlich minderwertiges Angebot von geringer Höhe (z.B. CHF 1’000.00) abgegeben werde
        • Zum anderen gelte es zu bedenken, dass das Grundstück dem Grundpfandgläubiger einzeln verpfändet worden sei und er demnach ursprünglich auch davon ausgehen musste, dass das Pfandobjekt im Falle der Zwangsverwertung auch einzeln verwertet würde
        • VZG 108 Abs. 1 VZG durchbreche dieses Prinzip, wenn eine wirtschaftliche Einheit mehrerer Grundstücke angenommen werden könne
        • Bei Ausbleiben eines (wertentsprechenden) Gebots für eines von mehreren, gesamthaft zur Verwertung gebrachten Grundstücken sei das Prinzip der Spezialität der Pfandhaft höher zu gewichten als die Verteilungsregel nach VZG 118
        • Es sei daher der Ansicht von ZOPFI zu folgen:
          • Gant
            • Gesamtzuschlag,
              • wenn das Angebot für den Gesamtausruf das Total der Einzelaufrufe übersteige
            • Einzelzuschlag der Grundstücke,
              • wenn die Einzelangebote und das Gesamtangebot gleich hoch ausfalle
            • Verteilung
              • Gesamtzuschlag
                • Verteilung des Gesamterlöses in erster Linie gemäss VZG 108 Abs. 3 und Zuhalten jedem Grundstück wenigstens die Höhe des Einzelzuschlagspreises
                • Der Resterlös (Übererlös der Differenz des Gesamtzuschlages zum Total der Einzelzuschlagspreise) sei im Sinne von VZG 118 nach dem Verhältnis der im Lastenbereinigungsverfahren vorgenommenen Schätzungen der Einzelgrundstücke zu verteilen (ZOPFI a.a.O.)

Die Amtsstelle hatte dieses Vorgehen in den vorliegend zu beurteilenden Steigerungsbedingungen abgebildet:

• Eine Gesetzesverletzung konnte dem Amt daher nicht vorgeworfen werden
• Die Steigerungsbedingungen mussten insgesamt als sorgfältig und hinsichtlich Form und Inhalt als gesetzeskonform beurteilt werden.

Die Beschwerde erwies sich daher als unbegründet.

Entscheid

1. Beschwerdeabweisung
2. Es werden keine Kosten erhoben (SchKG 20a Abs. 2 Ziff. 5)

PS:

Weil keine Parteientschädigung ist im betreibungsrechtlichen Beschwerdeverfahren gemäss GebV SchKG 62 Abs. 2 vorgesehen ist, wird jeweilen auch keine zugesprochen.