Mietzinshinterlegung: Hinterlegungswirkung nur für künftige und nicht für fällige gewesene Mietzinse

Bei Mängeln an Wohn- oder Geschäftsräumen kann der Mieter nur künftige Mietzinsen mit der Wirkung einer Bezahlung gegenüber dem Vermieter hinterlegen. 

Wer bereits zur Zahlung fällig gewesene Mietzinsen hinterlegt, riskiert eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

Das Bundesgericht (BGer) weist daher die Beschwerde einer Mieterin gegen den Entscheid des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt ab.

Sachverhalt

• Eine Mieterin hatte im September 2018 von der Vermieterin die Behebung von Mängeln an dem von ihr in Basel-Stadt gemieteten Lagerraum verlangt.
  • Die Mieterin drohte der Vermieterin, dass sie, würden die Mängel nicht behoben, die Mietzinsen bei der Schlichtungsstelle hinterlegen würde.
  • Da die Mängel nicht behoben wurden, zahlte die Mieterin keine Miete mehr.
  • Die Mieterin hinterlegte die Mietzinsen für Oktober und November erst bei der Schlichtungsstelle, als bereits die Novembermiete fällig geworden und sie von der Vermieterin gemahnt worden war.
• Die Vermieterin kündigte nach Fristablauf im Dezember das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückstandes.

Prozess-History

• Zivilgericht Basel-Stadt
  • Anweisung an die Mieterin (2020), den Lagerraum zu räumen.
• Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt
  • Bestätigung des erstinstanzlichen Entscheids.

Erwägungen des Bundesgerichts

Das BGer stellte folgende Erwägungen an:

• Hinterlegungsrecht des Mieters bei Mängeln
  • Bei einem Mangel an der gemieteten unbeweglichen Sache (zB Wohn- oder Geschäftsräume) kann der Mieter den Mietzins bei der zuständigen Stelle hinterlegen.
• Vorgängige Rügepflicht
  • Der Mieter muss aber vorher dem Vermieter schriftlich
    • eine Frist zur Behebung des Mangels ansetzen und
    • die Hinterlegung androhen.
    • Hinterlegungsankündigung
  • Der Mieter muss zudem seine Hinterlegung ankündigen.
• Hinterlegung bereits fälliger Mietzinse mit befreiender Wirkung?
  • Das BGer hatte bisher noch nie die Frage zu klären, ob auch ein bereits fälliger Mietzins (der also vom Mieter bereits zu zahlen gewesen wäre), mit der Wirkung einer Bezahlung gegenüber dem Vermieter hinterlegt werden kann.
• Auslegung des BGer
  • Das BGer kommt aufgrund einer Auslegung zum Schluss, dass die Hinterlegung mit Zahlungswirkung nur für künftige Mietzinsen zulässig ist.
• Individuell konkrete Verhältnisse
  • Keine Zahlungswirkung
    • Im konkreten Fall erfüllte die Mieterin diese Voraussetzung nicht, weshalb die Mieten durch die Hinterlegung nicht als bezahlt gelten.
  • Keine Direktzahlung an die Mieterin
    • Da die hinterlegten Mietzinsen auch nicht innert der gestellten Zahlungsfrist an die Vermieterin weitergeleitet bzw. dieser anderweitig direkt bezahlt wurden, war der angefochtene Entscheid nicht zu beanstanden.

Entscheid

• Das BGer weist die Beschwerde der Mieterin ab.

Urteil Bundesgericht vom 23.03.2021 (4A_571/2020)   =   BGE 147 III 218

Medienmitteilung vom 03.05.2021, 12.01 Uhr

Quelle

LawMedia Redaktionsteam