Mietzinssenkung / Mietzinsreduktion

2. Dezember 2010 von LawMedia Redaktion

(Artikel zuletzt aktualisiert am 03.12.2011)

Am 2. Dezember 2011 ist der hypothekarische Referenzzinssatz erneut gesunken – er steht auf einem Rekordtief von 2,5%. Viele Mieter haben nun per 1. April 2012 Anrecht auf eine Mietzinsreduktion:

Mietzinsreduktion im laufenden Mietverhältnis:

Im laufenden Mietverhältnis ist bei den meisten Mietverträgen der hypothekarische Referenzzinssatz massgebend für Mietzinsanpassungen: Steigt der Referenzzinssatz, kann der Vermieter den Mietzins anpassen bzw. erhöhen. Bei sinkendem Referenzzinssatz haben Mieter dagegen einen gesetzlichen Anspruch auf eine Reduktion der Miete. Für indexierte Mietverträge und Staffelmietzinsen gilt diese Rechtslage dagegen nicht. Auch staatlich verbilligte Mieten (wie oft bei Genossenschaften) sind von dieser Regelung ausgenommen.

Sinkt der Referenzzinssatz, müssen sich Mieter rechtzeitig mit einem schriftlichen Senkungsbegehren an den Vermieter wenden: Mieten können jeweils nur auf die beiden jährlichen Kündigungstermine, den 1. April und den 1. Oktober, gesenkt oder erhöht werden. Das Schreiben muss vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter eintreffen (meist der 30. Juni oder der 25. Dezember), damit der Mieter auf den nächsten gesetzlichen Termin Anspruch auf die niedrigere Miete hat.

» Neue Berechnung des Referenzzinssatzes

Zuvor sollten Mieter jedoch sorgfältig prüfen, ob sie wirklich Anspruch auf Mietzinssenkung haben und wenn ja, wie hoch diese ausfällt. Dazu müssen Mieter auf der letzten Mietzinserhöhungsanzeige bzw. auf dem Mietvertrag nachsehen, auf welchem Zinssatz ihre aktuelle Miete beruht:

Beispiel: Senkungsanspruch bei einem Referenzzinssatz von 2,5% (Stand 2.12.2011)
Beruht Ihre Miete auf einem Zinssatz von…	…haben Sie bei einem Referenzzinssatz von 2.5% Anspruch auf eine Mietzinsreduktion um:
4.25%	- 17.36%
4.00%	- 15.25%
3.75%	- 13.04%
3.50%	- 10.71%
3.25%	- 8.26%
3.00%	- 5.66%
2.75%	- 2.91%

Zu beachten ist, dass der Vermieter 40% der Teuerung vom Senkungsanspruch abziehen sowie gestiegene Betriebs- und Unterhaltskosten verrechnen kann. Dabei dürfen Vermieter aber nur effektive Kostensteigerungen verrechnen, welche sie konkret nachweisen müssen. Pauschalen sind dabei eigentlich nicht erlaubt, sind jedoch in der Praxis häufig anzutreffen. Mieter sollten überprüfen, dass der Vermieter keine Pauschalen von 0.5% oder mehr des Nettomietzinses für gestiegenen Betriebs- und Unterhaltskosten verrechnet.

Der Mieterverband Schweiz bietet weitere Dienstleistungen und Beratungen rund um das Thema Mietzinsreduktion an.

Hat sich ein Mieter mit einem schriftlichen Mietzinssenkungsbegehren an seinen Vermieter gewandt, muss der Vermieter zu diesem innert 30 Tagen Stellung nehmen. Tut er dies nicht oder lehnt er eine berechtigte Mietzinssenkung ab, hat sich der Mieter innert 60 Tagen nach Versand des Herabsetzungsbegehrens an die zuständige Schlichtungsbehörde zu wenden und Herabsetzungsklage einzureichen.